Berita

Suku Bunga

Posted on

Dear kprid,
Sy sudah akad kredit di bank btn akhir mei 2014 untuk kpr bersubsidi rumah tapak dengan bunga fix 7.25 % per tahun jadi total angsuran yg tercantum pada saat akad rp.1.020.000/bln selama 10th. Tanggal jatuh tempo tiap bulannya tgl 7 dan akan langsung di autodebet pada rekening bank btn saya. Bulan juni 2014 dan juli 2014 sy cek rekening tabungan ternyata blm diautodebet , tiba2 bulan agustus rekening sy diautodebet 1.170.000 dimana jml ini tidak sesuai dg jumlah yg sy tandatangani saat akad. Apakah bisa bank menaikkan suku bunga tanpa pemberitahuan atau tidak sesuai dengan perjanjian saat akad? ,mohon penjelasannya,tks

-putu nurssnty


Biasanya ada pemberitahuan terlebih dahulu berupa surat yang di kirimkan kepada kita sebagai debitur. Hal ini bisa di cek langsung ke Bank, bisa saja ada keterlambatan pada sistim pengiriman mereka. Kalaupun ternyata bukan di sebabkan faktor pengiriman, maka anda bisa menuntut pihak Bank atas kelebihan Debit yang mereka lakukan. Namun ada baiknya ada cek kembali perjanjian kredit, apakah disebutkan disana mengenai kenaikan suku bunga per tahunnya? Apakah pihak Bank akan melakukan pemberitahuan terlebih dahulu atau tidak?

Ingat selalu teliti, teliti dan hati-hati dalam prosesnya, semoga membantu.

Advertisements

REI tak masalah kenaikan BBM bikin harga rumah ikut naik

Posted on

Merdeka.com – Ketua DPP Real estate Indonesia (REI) Eddy Husi mendukung pemerintah Jokowi-Jusuf Kalla untuk menaikkan harga BBM bersubsidi. Meskipun hampir dipastikan bakal berdampak pada sektor properti, Eddy tidak ambil pusing.

Kenaikan harga BBM bersubsidi yang bakal menggerek harga rumah, diyakini hanya bersifat sementara.

“Kenaikan BBM kita sadari akan tetap terjadi tinggal bagaimana menyesuaikan harga sifatnya tidak lama dengan beberapa waktu kemudian ini sudah biasa,” ucap Eddy ketika ditemui di Pacific Place, Jakarta, Kamis (16/10).

Dalam pandangan Eddy, nantinya kenaikan harga rumah akan diseimbangkan dengan kenaikan pendapatan masyarakat. Jika harga BBM naik, masyarakat juga akan mendapatkan penyesuaian pendapatan. Dengan begitu, kata dia, kondisinya akan tetap sama saja seperti saat ini.

“BBM naik, harga naik tapi kan ada penyesuaian segalanya, UMK, transportasi lebih baik dan lebih murah,” jelasnya.

Sebagai pengembang, Eddy mengaku tidak punya strategi khusus dalam menghadapi kenaikan harga BBM bersubsidi. Menurutnya, kenaikan harga BBM tidak serta merta jadi faktor penghambat pertumbuhan bisnis properti.

“Ini tidak menjadi hambatan kami. Harga Rumahnya naik, pendapatan naik, akhirnya imbang. Memang saat transisi sekarang agak sedikit melambat. Tapi mau tidak mau BBM subsidi harus naik kan,” tutupnya.

[noe]

BBM naik, harga properti bakal melonjak 15 persen

Posted on

Merdeka.com – Kebijakan pemerintah untuk menaikkan harga bahan bakar minyak (BBM) bersubsidi sebesar Rp 3.000 per liter pada tahun ini, bakal diiringi lonjakan inflasi. Kenaikan tersebut, bakal berdampak pada melonjaknya harga properti sekitar 10 sampai 15 persen, akibat meningkatnya harga bahan bangunan sebagai dampak naiknya harga BBM.

“Normalnya kenaikan rata-rata properti tersebut per tahun hanya 5 persen hingga 10 persen, sebab adanya penambahan fasilitas pada rumah atau apartemen yang dijual. Namun dengan adanya kenaikan inflasi akibat lonjakan harga BBM, kenaikan harga rata-rata properti cukup besar,” ujar Komisaris PT Prioritas Land Indonesia (PLI) Victor Irawan dalam siaran pers yang diterima merdeka.com, Senin (6/10).

Dia meminta pemerintah, mengambil kebijakan agar kenaikan harga BBM bersubsidi tersebut dilakukan secara bertahap supaya tidak terlalu membebani masyarakat.

Jika kenaikan harga BBM bersubsidi sebesar Rp 3.000 per liter, baik secara bertahap maupun langsung akan meningkatkan inflasi sekitar 1,5 persen. Sementara sebelumnya pemerintah dan BI telah mematok target tingkat inflasi pada tahun ini sekitar 5,3 persen dan dalam RAPBN 2015 asumsinya sekitar 5,5 persen.

Saat ini, harga properti residensial untuk semua tipe rumah pada kuartal II 2014, meningkat lebih tinggi dibandingkan kuartal sebelumnya. Pada kuartal kedua 2014 itu berada pada level 176,31 atau meningkat 1,69 persen (qtq).

Selain itu, kenaikan harga bahan bangunan mencapai 32,11 persen (qtq) dan upah pekerja yang sebesar 23,09 persen (qtq).” Ini merupakan faktor utama penyebab kenaikan harga properti residensial,” kata Victor.

Dia menegaskan, Prioritas Land Indonesia tidak akan terburu buru menaikkan harga produk propertinya, seperti Apartemen K2 Park di Gading Serpong dan Indigo Bekasi, baik menjelang kenaikan maupun pasca kenaikan harga BBM. “Untuk menghadapi kenaikan harga tersebut, perseroan akan menawarkan berbagai promo,” katanya.

[arr]

Rincian biaya KPR

Posted on

Pada tulisan kali ini kami akan mengulas mengenai komponen apa saja yang biasa muncul dalam biaya KPR.

Pada umumnya biaya KPR terdiri atas sebagai berikut:

  1. Uang Muka Pembayaran Rumah
  2. Biaya Pengurusan Sertifikat dan notaris
  3. Biaya Provisi dan Administrasi
  4. Biaya Premi Asuransi Jiwa
  5. Biaya Premi Asuransi Kebakaran

Uang Muka KPR
Sebagaimana kita ketahui Bank tidak membiayai 100% nilai rumah yang dibeli melainkan hanya 70-80% saja. Terkait hal tersebut Bank Indonesia (BI) telah membuat aturan mengenai uang muka minimum 30% dari nilai rumah yang akan dibiayai. Jadi tidak seperti dulu lagi dimana bank dapat menentukan sendiri jumlah uang muka kpr rumah. Akan tetapi BI tidak menetapkan persyaratan uang muka minimum untuk seluruh jenis kredit rumah melainkan ada jenis kredit yang nilai uang mukanya bisa lebih rendah dari 30%.

Biaya Notaris KPR
Biaya notaris merupakan jasa kepada notaris dan pihak terkait dalam pengurusan surat berhubungan dengan kepemilikan tanah. Jumlahnya sangat tergantung dari tarif jasa yang diberikan oleh notaris. Surat-surat yang perlu diurus antara lain balik nama sertifikat, pengecekan sertifikat, pemasangan hak tanggungan.

Tidak ada patokan khusus untuk biaya notaris ini dikarenakan tidak ada tarif standard sehingga menjadikan peluang melakukan negosiasi dengan notaris seperti meminta diskon ke notaris.

Tentunya sedikit banyak hal ini akan membantu mengurangi beban biaya pengurusan KPR.
Jika diperlukan Anda dapat membandingkan tarif jasa antara beberapa notaris yang sudah ditunjuk oleh bank.

Biaya Provisi dan Administrasi KPR
Biaya ini umumnya merupakan tarif promosi oleh bank, seringkali bank memberikan diskon untuk biaya ini.
Anda bisa minta keringanan biaya provisi kepada bank, meskipun jumlahnya tidak terlalu besar karena biaya ini porsinya kecil dalam komponen biaya KPR.

Biaya Premi Asuransi Jiwa KPR
Komponen biaya yang penting dalam pengurusan KPR adalah asuransi jiwa. Asuransi jiwa akan sangat dibutuhkan untuk memproteksi baik bank maupun keluarga kreditur sehingga apabila kreditur meninggal dunia sisa pinjaman akan dilunasi oleh asuransi.
Besarnya premi asuransi jiwa akan berbeda-beda nilainya dan sangat tergantung umur dan kondisi kesehatan pihak kreditur. Semakin tua umur maka akan semakin mahal premi asuransi jiwanya.
Ada beberapa bank yang mewajibkan asuransi dalam komponen KPR sementara yang lain tidak mewajibakan kreditur memiliki asuransi jiwa.

Biaya Premi Asuransi Kebakaran KPR
Komponen penting dalam biaya KPR adalah asuransi kebakaran. Hal ini dikarenakan bank wajib untuk memproteksi nilai jaminan rumah terhadap resiko kebakaran.
Sehinga apabila terjadi kebakaran selama periode KPR segala ganti rugi akan dibayarkan oleh asuransi kepada bank.
Pada umumnya premi ini sudah tetap dari perusahaan asuransi dan besarnya sudah fix. Besar premi asuransi kebakaran umumnya relatif rendah jika dibandingkan dengan besar premi asuransi jiwa KPR.

Demikian ulasan kami mengenai komponen biaya dalam pengajuan KPR. Semoga membantu

http://www.dolsegaf.com/rincian-biaya-kpr/

Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013

Posted on Updated on

Judul :
Surat Edaran  Bank Indonesia  Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor
Tanggal :
24-09-2013
Sumber Data :
​Divisi Informasi Hukum, Direktorat Hukum
Kontak :

​Divisi Informasi Hukum, Telp : (021) 2981 0108 ext : 8737, 7993, 4838

Departemen Kebijakan Makroprudensial, Telp: (021) 2981 6124
Hits : 17090
Deskripsi :
Lampiran :
​Peraturan :​ Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Prope​rti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor​
Berlaku ​: ​Sejak tanggal 30 September 2013​

​SE ini menginduk pada PBI tentang Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank Umum dan PBI tentang Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah. Pokok-pokok pengaturan dalam SE adalah sebagai berikut:

    1. Loan to Value (LTV)/Financing to Value (FTV) berlaku untuk :
      1. Kredit/Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP/KPP iB), meliputi KPR/KPR iB, KPRS/KPRS iB, KPRukan/KPRukan iB, dan KPRuko/KPRuko iB; dan
      1. Kredit/Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti (KKBP/KKBP iB).
    1. Pengaturan mengenai LTV atau FTV dikecualikan terhadap KPP atau KPP iB dalam rangka pelaksanaan Program Perumahan Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
    1. LTV dan FTV ditetapkan paling tinggi sebagaimana tersaji dalam tabel berikut :                                graph3.gif
    2. Penentuan urutan fasilitas kredit/pembiayaan dalam perhitungan LTV/FTV harus memperhitungkan seluruh fasilitas KPP/KPP iB dan KKBP/KKBP iB yang telah diterima debitur/nasabah di bank yang sama maupun bank lainnya.
    1. Dalam hal perjanjian KPP/KPP iB antara Bank dan debitur/nasabah mengikat lebih dari 1 (satu) unit Properti pada saat bersamaan dan/atau beberapa perjanjian KPP/KPP iB terhadap beberapa Properti yang dilakukan pada tanggal yang sama, Bank wajib menetapkan urutan fasilitas kredit/pembiayaan berdasarkan urutan nilai agunan dimulai dari nilai agunan yang paling rendah.
    1. Pengaturan atas hal-hal yang harus dipenuhi Bank dalam rangka melaksanakan pengaturan LTV/FTV, antara lain persyaratan dokumen, perlakuan debitur suami dan istri, dan penerapan prinsip kehati-hatian berupa pengaturan top up kredit atau pembiayaan baru berdasarkan Properti yang masih menjadi agunan dari fasilitas KPP iB sebelumnya.
    1. Penerapan prinsip kehati-hatian dalam pemberian fasilitas KPP/KPP iB jika Properti yang dijadikan agunan belum tersedia secara utuh dimana fasilitas tersebut hanya dapat diberikan untuk fasilitas KPP/KPP iB pertama dan harus memenuhi persyaratan lainnya dalam rangka prinsip kehati-hatian.
    1. Pengaturan minimum down payment (DP) untuk kredit/pembiayaan kendaraan bermotor yaitu 25% untuk kendaraan bermotor roda dua, 30% untuk kendaraan bermotor roda tiga atau lebih untuk keperluan non produktif, dan 20% untuk kendaraan bermotor roda tiga atau lebih untuk keperluan produktif.
  1. Penerapan prinsip kehati-hatian berupa larangan pemberian kredit/pembiayaan untuk uang muka atau down payment.

KPR Indent Dilarang BI, Muncul Risiko Baru (dimuat KONTAN 27 Sep 13)

Posted on

Tahun ini, perbankan dan pengusaha properti tidak bisa tidur nyenyak seperti tahun lalu. Belum selesai beradaptasi dengan aturan LTV yang ketat, mereka kembali harus menghadapi larangan Bank Indonesia (BI) soal KPR indent untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya.

Larang ini KPR indent untuk rumah kedua tercantum dalam SE BI No. 15/40/DKMP (24/09/2013) poin IV.F.2 yang berbunyi “ Bank hanya dapat memberikan fasilitas KPP atau KPP iB jika Properti yang dijadikan agunan telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Kecuali, fasilitas KPP atau KPP iB merupakan fasilitas KPP atau KPP iB pertama bagi debitur atau nasabah dari seluruh fasilitas yang diterima baik di Bank yang sama maupun Bank lainnya”

Bisa dipastikan larangan ini akan memangkas penjualan rumah baru di developer, yang ujungnya menurunkan angka penyaluran kredit rumah oleh bank. Mayoritas penjualan rumah baru di developer, terutama developer besar, dibiayai oleh bank dengan KPR rumah indent.

Spekulasi harga dan bubble aset properti, itu hal yang sepertinya ingin dikelola oleh BI dengan larangan ini. Kemungkinan BI melihat bahwa sumber spekulasi terjadi di pembelian rumah kedua, sementara pembelian rumah pertama dilakukan murni untuk pemakaian sendiri.

Pengertian KPR Indent

Apa itu itu KPR rumah indent?

Kalau beli rumah baru di developer, Anda pasti sudah bisa memanfaatkan fasilitas KPR rumah, meskipun rumahnya belum jadi dan masih tanah kosong. Nah, inilah yang disebut KPR rumah indent.

Kok bisa bank menyalurkan kredit rumah sementara jaminannya, yaitu rumah, belum ada wujudnya. Bagaimana kalau nanti nasabah menunggak dan rumah belum jadi? Bukannya bank tidak bisa menyita jaminan.

Tidak semua developer bisa menjual rumah ke calon pembeli menggunakan KPR rumah indent. Bank hanya memberikan KPR jenis ini kepada developer yang sudah bekerjasama, artinya sudah di seleksi ketat berdasarkan berbagai indikator dan pertimbangan (mulai dari legalitas, finansial sampai reputasi).

Jika nanti nasabah menunggak dan tidak dapat meneruskan cicilan rumah, sementara rumah masih dalam proses pembuatan dan belum terjadi pengikatan legalitas rumah tersebut kepada bank, developer menjadi penjamin pinjaman tersebut. Rumah tersebut akan di buy-back dan sisa pinjaman dilunasi oleh developer berdasarkan kesepakatan yang sudah dibuat dengan bank sebelumnya. Itulah kenapa, penting bagi bank memastikan kualitas developer dalam hal KPR indent, selain menilai kemampuan membayar nasabah.

Kredit indent berkembang pesat setelah krisis 1998. Sebelum krisis, developer harus membangun rumah dahulu, baru kemudian calon pembeli bisa mengajukan kredit ke bank atas rumah yang sudah jadi tersebut. Adanya kredit ini mendorong pertumbuhan properti rumah baru berlari kencang.

Karena kredit indent ini menguntungkan banyak pihak. Di sisi developer, ekspansi penjualan rumah lebih cepat tanpa perlu tambahan modal untuk membangun dulu. Disisi calon pembeli rumah, pembelian rumah jadi lebih mudah karena tidak perlu menunggu sampai rumah jadi baru kredit KPR. Bagi bank, penyaluran kredit rumah tumbuh lebih cepat, dengan proses yang lebih mudah, tanpa perlu mengorbankan aspek kualitas kredit (ada jaminan dari developer, selain aspek kemampuan bayar nasabah).

Implikasi Larangan KPR Indent Ini

Dampak paling utama adalah penurunan drastis dalam pembelian rumah baru, terutama segmen nasabah yang membeli rumah untuk investasi dan spekulasi karena mereka biasanya membeli rumah kedua. Meskipun mungkin jumlahnya tidak banyak, masalahnya kelompok ini memiliki daya beli paling besar dan menjadi penggerak harga pasar. Tanpa unsur investasi, pasar properti akan sulit tumbuh dan berkembang. Investasi dan spekulasi layaknya oli yang memperlancar dan menggerakkan mesin industri properti.

Akibat dari sini, kemungkinan paling besar adalah peningkatan penjualan di sektor rumah second (bekas). Nasabah beralih melakukan transaksi di rumah second.

Selama ini, di banyak bank, nilai transaksi rumah bekas tidak sebesar transaksi rumah baru karena mungkin pasokan rumah bekas yang terbatas, tidak sebanyak rumah baru, dan kalah promosi dari rumah baru yang lebih gencar dilakukan oleh developer.

Akan tetapi, ini yang perlu digarisbawahi dengan tebal, bahwa jual beli di rumah bekas memiliki profil risiko yang tidak kecil bagi bank. Kejadian risiko kredit dan risiko fraud cukup tinggi terjadi di transaksi rumah bekas.

Itu sebabnya mengapa banyak bank menerapkan aturan kredit rumah yang lebih ketat dan bunga yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. Bunga adalah premi risiko. Jadi, kalau bunga lebih tinggi itu cerminan tingkat risiko yang lebih besar yang dihadapi oleh bank selama ini.

Kenapa Kredit Rumah Bekas Lebih Berisiko

Pertama, kemungkinan transaksi fiktif lebih tinggi di jual – beli rumah bekas karena transaksi lebih melibatkan individual. Di pembelian rumah baru, transaksi dilakukan dengan developer yang background dan reputasinya bisa dicek dan punya status badan hukum yang lebih kuat.

Sementara di jual beli rumah bekas, siapa saja bisa melakukannya dan pengecekan individua juga lebih sulit dilakukan. Oleh karena itu manipulasi transaksi bisa lebih rentan terjadi di rumah second.

Kedua, manipulasi penilaian jaminan dalam proses kredit KPR lebih mudah dilakukan di rumah bekas, yang berujung pada mark-up nilai jaminan. Penilaian jaminan adalah gabungan art & science, sesuatu yang unsur subjektif cukup besar, karenanya unsur manipulasi mudah terjadi. Apalagi di negara kita, yang belum memiliki standard harga rumah second yang dikeluarkan oleh badan resmi, seperti di negara – negara maju.

Di rumah baru, harga rumah sudah standard. Sudah ada price list harga yang dikeluarkan oleh developer yang menjadi patokan bank ketika memberikan kredit. Dan, ini yang penting, bank melakukan seleksi terhadap developer, sehingga jika dikemudian hari bank tahu bahwa developer menetapkan harga rumah yang over valued dari nilai layak rumah tersebut, bank tidak akan bekerjasama dengan developer tersebut. Developer jelas khawatir jika sebuah bank memberhentikan kerjasama pembiayaan rumah, karena itu artinya nama mereka akan buruk di pasar dan sumber pembiayaan bagi calon pembeli rumah mereka menjadi terbatas. Mekanisme ini yang membuat standard harga di rumah baru bisa lebih lebih diandalkan dibandingkan rumah bekas.

Akibatnya, ketidakuratan penilaian jaminan, bank memberikan nilai kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari nilai yang seharusnya, dan ketika nasabah menunggak serta jaminan hendak dijual, bank mengalami kesulitan menjual pada harga yang pantas untuk menutupi kerugian kredit yang macet.

Risiko – risiko kredit rumah bekas tersebut tidak cuma  isapan jempol atau teori semata. Ini terefleksi dari tingkat NPL yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. BI tentu saja bisa melihat data – data ini bank untuk memastikan hal tersebut. Namun, bunga kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari rumah baru sudah menjadi indikasi kuat bahwa kinerja rumah bekas tidak sebaik rumah baru.

Niat BI mengelola risiko bubble aset properti dengan mengendalikan penjualan rumah baru melalui larangan KPR indent untuk rumah kedua perlu kita appresiasi. Ini bagian dari tugas utama BI menjaga stabilisasi sistem keuangan. Namun, BI perlu juga perlu waspada, bahwa ada risiko lain yang mengintip, yang juga bisa mengancam kesehatan bank, yaitu peningkatan risiko dari peningkatan kredit ke rumah bekas. Jangan sampai ini terlewatkan oleh BI.

http://www.duwitmu.com/kpr-indent-dilarang-muncul-risiko-baru

Tahun ini, perbankan dan pengusaha properti tidak bisa tidur nyenyak seperti tahun lalu. Belum selesai beradaptasi dengan aturan LTV yang ketat, mereka kembali harus menghadapi larangan Bank Indonesia (BI) soal KPR indent untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya.

Larang ini KPR indent untuk rumah kedua tercantum dalam SE BI No. 15/40/DKMP (24/09/2013) poin IV.F.2 yang berbunyi “ Bank hanya dapat memberikan fasilitas KPP atau KPP iB jika Properti yang dijadikan agunan telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Kecuali, fasilitas KPP atau KPP iB merupakan fasilitas KPP atau KPP iB pertama bagi debitur atau nasabah dari seluruh fasilitas yang diterima baik di Bank yang sama maupun Bank lainnya

Bisa dipastikan larangan ini akan memangkas penjualan rumah baru di developer, yang ujungnya menurunkan angka penyaluran kredit rumah oleh bank. Mayoritas penjualan rumah baru di developer, terutama developer besar, dibiayai oleh bank dengan KPR rumah indent.

Spekulasi harga dan bubble aset properti, itu hal yang sepertinya ingin dikelola oleh BI dengan larangan ini. Kemungkinan BI melihat bahwa sumber spekulasi terjadi di pembelian rumah kedua, sementara pembelian rumah pertama dilakukan murni untuk pemakaian sendiri.

Pengertian KPR Indent

Apa itu itu KPR rumah indent?

Kalau beli rumah baru di developer, Anda pasti sudah bisa memanfaatkan fasilitas KPR rumah, meskipun rumahnya belum jadi dan masih tanah kosong. Nah, inilah yang disebut KPR rumah indent.

Kok bisa bank menyalurkan kredit rumah sementara jaminannya, yaitu rumah, belum ada wujudnya. Bagaimana kalau nanti nasabah menunggak dan rumah belum jadi? Bukannya bank tidak bisa menyita jaminan.

Tidak semua developer bisa menjual rumah ke calon pembeli menggunakan KPR rumah indent. Bank hanya memberikan KPR jenis ini kepada developer yang sudah bekerjasama, artinya sudah di seleksi ketat berdasarkan berbagai indikator dan pertimbangan (mulai dari legalitas, finansial sampai reputasi).

Jika nanti nasabah menunggak dan tidak dapat meneruskan cicilan rumah, sementara rumah masih dalam proses pembuatan dan belum terjadi pengikatan legalitas rumah tersebut kepada bank, developer menjadi penjamin pinjaman tersebut. Rumah tersebut akan di buy-back dan sisa pinjaman dilunasi oleh developer berdasarkan kesepakatan yang sudah dibuat dengan bank sebelumnya. Itulah kenapa, penting bagi bank memastikan kualitas developer dalam hal KPR indent, selain menilai kemampuan membayar nasabah.

Kredit indent berkembang pesat setelah krisis 1998. Sebelum krisis, developer harus membangun rumah dahulu, baru kemudian calon pembeli bisa mengajukan kredit ke bank atas rumah yang sudah jadi tersebut. Adanya kredit ini mendorong pertumbuhan properti rumah baru berlari kencang.

Karena kredit indent ini menguntungkan banyak pihak. Di sisi developer, ekspansi penjualan rumah lebih cepat tanpa perlu tambahan modal untuk membangun dulu. Disisi calon pembeli rumah, pembelian rumah jadi lebih mudah karena tidak perlu menunggu sampai rumah jadi baru kredit KPR. Bagi bank, penyaluran kredit rumah tumbuh lebih cepat, dengan proses yang lebih mudah, tanpa perlu mengorbankan aspek kualitas kredit (ada jaminan dari developer, selain aspek kemampuan bayar nasabah).

Implikasi Larangan KPR Indent Ini

Dampak paling utama adalah penurunan drastis dalam pembelian rumah baru, terutama segmen nasabah yang membeli rumah untuk investasi dan spekulasi karena mereka biasanya membeli rumah kedua. Meskipun mungkin jumlahnya tidak banyak, masalahnya kelompok ini memiliki daya beli paling besar dan menjadi penggerak harga pasar. Tanpa unsur investasi, pasar properti akan sulit tumbuh dan berkembang. Investasi dan spekulasi layaknya oli yang memperlancar dan menggerakkan mesin industri properti.

Akibat dari sini, kemungkinan paling besar adalah peningkatan penjualan di sektor rumah second (bekas). Nasabah beralih melakukan transaksi di rumah second.

Selama ini, di banyak bank, nilai transaksi rumah bekas tidak sebesar transaksi rumah baru karena mungkin pasokan rumah bekas yang terbatas, tidak sebanyak rumah baru, dan kalah promosi dari rumah baru yang lebih gencar dilakukan oleh developer.

Akan tetapi, ini yang perlu digarisbawahi dengan tebal, bahwa jual beli di rumah bekas memiliki profil risiko yang tidak kecil bagi bank. Kejadian risiko kredit dan risiko fraud cukup tinggi terjadi di transaksi rumah bekas.

Itu sebabnya mengapa banyak bank menerapkan aturan kredit rumah yang lebih ketat dan bunga yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. Bunga adalah premi risiko. Jadi, kalau bunga lebih tinggi itu cerminan tingkat risiko yang lebih besar yang dihadapi oleh bank selama ini.

Kenapa Kredit Rumah Bekas Lebih Berisiko

Pertama, kemungkinan transaksi fiktif lebih tinggi di jual – beli rumah bekas karena transaksi lebih melibatkan individual. Di pembelian rumah baru, transaksi dilakukan dengan developer yang background dan reputasinya bisa dicek dan punya status badan hukum yang lebih kuat.

Sementara di jual beli rumah bekas, siapa saja bisa melakukannya dan pengecekan individua juga lebih sulit dilakukan. Oleh karena itu manipulasi transaksi bisa lebih rentan terjadi di rumah second.

Kedua, manipulasi penilaian jaminan dalam proses kredit KPR lebih mudah dilakukan di rumah bekas, yang berujung pada mark-up nilai jaminan. Penilaian jaminan adalah gabungan art & science, sesuatu yang unsur subjektif cukup besar, karenanya unsur manipulasi mudah terjadi. Apalagi di negara kita, yang belum memiliki standard harga rumah second yang dikeluarkan oleh badan resmi, seperti di negara – negara maju.

Di rumah baru, harga rumah sudah standard. Sudah ada price list harga yang dikeluarkan oleh developer yang menjadi patokan bank ketika memberikan kredit. Dan, ini yang penting, bank melakukan seleksi terhadap developer, sehingga jika dikemudian hari bank tahu bahwa developer menetapkan harga rumah yang over valued dari nilai layak rumah tersebut, bank tidak akan bekerjasama dengan developer tersebut. Developer jelas khawatir jika sebuah bank memberhentikan kerjasama pembiayaan rumah, karena itu artinya nama mereka akan buruk di pasar dan sumber pembiayaan bagi calon pembeli rumah mereka menjadi terbatas. Mekanisme ini yang membuat standard harga di rumah baru bisa lebih lebih diandalkan dibandingkan rumah bekas.

Akibatnya, ketidakuratan penilaian jaminan, bank memberikan nilai kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari nilai yang seharusnya, dan ketika nasabah menunggak serta jaminan hendak dijual, bank mengalami kesulitan menjual pada harga yang pantas untuk menutupi kerugian kredit yang macet.

Risiko – risiko kredit rumah bekas tersebut tidak cuma  isapan jempol atau teori semata. Ini terefleksi dari tingkat NPL yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. BI tentu saja bisa melihat data – data ini bank untuk memastikan hal tersebut. Namun, bunga kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari rumah baru sudah menjadi indikasi kuat bahwa kinerja rumah bekas tidak sebaik rumah baru.

Niat BI mengelola risiko bubble aset properti dengan mengendalikan penjualan rumah baru melalui larangan KPR indent untuk rumah kedua perlu kita appresiasi. Ini bagian dari tugas utama BI menjaga stabilisasi sistem keuangan. Namun, BI perlu juga perlu waspada, bahwa ada risiko lain yang mengintip, yang juga bisa mengancam kesehatan bank, yaitu peningkatan risiko dari peningkatan kredit ke rumah bekas. Jangan sampai ini terlewatkan oleh BI.

http://www.duwitmu.com/kpr-indent-dilarang-muncul-risiko-baru

Hati Hati, DP KPR Tinggi Jadi Trik Marketing Pengembang

Posted on

DP RUMAH. PENGEMBANG. bea-indonesia.org _ Jakarta. Banyak pertimbangan seseorang untuk memilih dan akhirnya membeli sebuah rumah yang mereka idamkan. Mulai dari pertimbangan harga, jarak dekat dengan tempat kerja, lokasi yang nyaman dan lain-lain.

Nah, belakangan ini ada aturan soal batas minimal uang muka (DP) kredit rumah minimal 30% yang diatur oleh Bank Indonesia (BI). Kesempatan ini rupanya menjadi trik pemasaran kalangan pengembang untuk mendorong konsumen segera membeli unit-unit rumah.

Para tenaga marketing pengembang seolah-seolah mengingatkan konsumen sekarang waktu yang tepat untuk membeli rumah dengan DP yang ringan sebelum berlakunya aturan tersebut. Maklum saja, saat ini konsumen masih bisa membayar DP 20%, 10% atau bahkan tanpa DP sebelum aturan itu berlaku 15 Juni 2012.

Berdasarkan penulusuran di beberapa proyek hunian properti, trik semacam ini juga dilakukan para tenaga marketing salah satu pengemang di kawasan Maruyung, Depok, Jawa Barat.

“Cepat Pak sekarang ambil, sebelum DP-nya 30%, sekarang masih bisa 10% loh,” kata tenaga penjual itu.

Sekilas memang alasannya cukup rasional,namun apabila konsumen mau jeli, ketentuan DP minimal 30% itu sebenarnya tak berlaku untuk semua tipe rumah. BI hanya memberlakukan ketentuan bagi rumah dengan luas bangunan di atas 70 m2. Jadi pada dasarnya bagi konsumen yang akan membeli rumah tipe 60, 45, atau pun hanya 36 maka tak akan berpengaruh termasuk kredit rumah subsidi atau FLPP.

Begitu juga hasil penulusuran di lokasi pengembang lainnya, seperti di kawasan Sawangan, Depok. Beberapa tenaga marketing begitu mayakinkan konsumen soal aturan itu, padahal bagi konsumen yang belum begitu mengerti, bisa-bisa terpengaruh tanpa pikir-pikir sebelum membeli rumah akhirnya menyesal kemudian.

“Pokoknya nanti DP-nya minimal 30%, saya baca di koran seperti itu, sekarang saja sebelum makin tinggi,” kata tenaga penjual itu.

Jadi bagi konsumen yang membeli rumah, alasan DP ringan memang juga menjadi pertimbangan, namun jangan sampai karena terlalu tergesa-gesa rumah idaman yang diinginkan ternyata setelah disadari jauh dari tempat kerja, spesifikasinya tak seperti yang dinginkan, dan masih banyak lainnya yang tak sesuai.

Ketentuan DP pada KPR diatur dalam Surat Edaran (SE) BI Nomor 14/10/DPNP per 15 Maret 2012 tentang penerapan manajemen risiko pada bank yang melakukan pemberian kredit kepemilikan rumah (KPR) dan kredit kendaraan bermotor (KKB). Aturan ini berlaku efektif 15 Juni 2012.

Kebijakan tersebut dilakukan melalui penetapan besaran Loan to Value (LTV) untuk KPR. LTV merupakan angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan pada saat awal pemberian kredit.

Sebagai ilustrasi misalkan saja harga rumah Rp 100 juta. Maka bank maksimal dapat memberikan pembiayaan Rp 70 juta seiring dengan rasio LTV yang sebesar 70%. Oleh karena itu, nasabah mesti mempunyai dana sekitar Rp 30 juta untuk DP atau self financing.

LTV paling tinggi 70% untuk kredit kepemilikan rumah dengan kriteria tipe bangunan di atas 70 m2. Pengaturan mengenai LTV hanya untuk rumah komersial, atau dikecualikan terhadap KPR dalam rangka pelaksanaan program perumahan pemerintah atau rumah bersubsidi.~~

[ detik.com/ bea-indonesia.org ]
http://bea-indonesia.org/index.php?option=com_content&view=article&id=824%3Ahati-hati-dp-kpr-tinggi-jadi-trik-marketing-pengembang&catid=40%3Aheadline&Itemid=133&lang=en