Genderang Perang Antar Bank Berebut Pasar KPR

Posted on

(BusinessReview Online)-  Irawan Saputra, salah seorang nasabah   kredit kepemilikan rumah (KPR) mengeluhkan   bunga kredit KPR  terus naik dan mencekik.  Pasalnya bunga yang harus ditanggung  mencapai 16%.  Padahal, biaya dana saat ini yang tercermin dari bunga deposito paling tinggi 10%.

Irawan menggerutu  seolah menyesali keputusannya menjadi nasabah kredit KPR itu. Jika kecenderungan ini terus terjadi, nasabah akan kesulitan membayar. Sejak empat bulan terakhir ini, suku bunga KPR naik setiap bulan, dan saat ini telah mencapai 15%, bahkan sebagian bank sudah mematok bunga 16%. Tidak jelas apa alasan bank-bank itu menaikkan bunga setiap bulan.

“Setiap bulan saya mendapat pemberitahuan kalau bunga KPR saya naik,”  keluhnya. “Saya tidak mengerti kenapa terus naik. Saya bisa menunggak kalau bulan depan naik lagi,” tambah Irawan.

Sementara nasabah lainnya   Puji Rahayu  terpaksa melakukan penghematan ekstra ketat untuk bisa membayar bunga  KPR. Mengaku takut sekali menunggak, karena bank-bank memperlakukan nasabah kecil secara tidak adil. “Kalau nasabah kecil menunggak langsung disita rumahnya, tapi kalau nasabah besar dilakukan restrukturisasi kredit. Adil nggak?”

Mengangsur atau kredit masih menjadi pilihan masyarakat dalam membeli rumah. Namun kini perhatian utama masyarakat, tidak pada besaran harga atau bunga yang ditawarkan perbankan, melainkan layanan maksimal dari penyedia pembiayaan.

Irawan dan Puji mewakili  potret nasabah kerdit KPR yang merasa tertipu dengan  iklan KPR  yang makin marak diberbagai media, baik media cetak maupun  elektronik. Di pinggir jalan saja makin marak perang papan reklame (bilborad) yang menawarkan berbagai produk layanan yang memikat menarik perhatian masyarakat. Pasalnya kebutuhan rumah tinggal (backlog) merupakan salah satu pemicu meningkatnya permintaan kredit KPR.

Kelihatannya bakal kembali menjadi primadona di industri perbankan untuk meningkatkan ekspansi KPR. Tercatat ada beberapa  alasan masyarakat tertarik terhadap inovasi produk KPR yang dikembangkan perbankan. Pertama KPR merupakan pembiayaan paling aman dibanding dengan jenis pembiayaan lainnya. Hal ini terbukti pada nilai non performing finance (NPF) atau kredit macet yang relatif kecil. Kedua, rumah adalah salah satu kebutuhan utama atau kebutuhan primer seseorang. Dalam membelinya pun mereka biasanya sudah melalui pertimbangan dan perhitungan yang matang.

Ketiga,  keuntungan dari KPR ini adalah nilai rumah dan tanah yang terus naik dan tidak mungkin turun. Hal ini secara tidak langsung menguntungkan pihak bank karena nilai agunan yang mereka terima terus mengalami kenaikan. Satu hal lagi yang yang menjadi kelebihan KPR ini adalah bisnis perumahan yang terus berkembang pesat dan tidak ada matinya. Rumah yang sudah menjadi kebutuhan yang tak terelakkan akan selalu dibutuhkan sampai kapan pun.

Selama rumah masih dicari orang, itu berarti peluang penyaluran kredit atau pembiayaan perumahan masih terbuka lebar. Program Dan segmen pasar lembaga perbankan pada kredit perumahaan pun tidak terbatas pada pembeli rumah sebagai end user tapi juga kepada para kontraktor maupun pengembang.

Harus diakui selama ini, sistem perkreditan kepemilikan rumah perbankan di Indonesia sebenarnya masih tergolong konvensional. Karena persyaratan yang diharuskan oleh bank masih cukup konservatif. Contohnya, bank hanya mem-berikan kredit kepada calon nasabah yang memenuhi persyaratan pembayaran bunga ditambah pokok atas kredit yang diberikan masksimal 30-35 persen dari gaji pegawai atau karyawan.

Executive Vice President Head of Consumer Lending Sales Distribution & Syariah, PT Bank CIMB Niaga Tbk (BNGA), Laksmi Mustikaningrat, mengangsur atau kredit masih menjadi pilihan masyarakat dalam membeli rumah. Namun kini perhatian utama masyarakat, tidak pada besaran harga atau bunga yang ditawarkan perbankan, melainkan layanan maksimal dari penyedia pembiayaan.

Menurutnya pricing bukan lagi nomor satu, namun dengan layanan. Karena akan ada cost yang sebenarnya terpangkas. Sehingga mereka mau membayar. Masyarakat kini pintar memanfaatkan pihak ketiga yakni perbankan, untuk melakukan evaluasi atas aset properti. Seperti kredibilitas developer, hak atas kepemilikan rumah, ataupun pengurusan administrasi.
“KPR itu tidak seperti 10 tahun lalu, yang beli kemudian angsur. Namun lebih kepada inovasi, dan menyediakan banyak pilihan bagi konsumen. Yang terpenting adalah 3L, lokasi, lokasi, dan lokasi,” tuturnya.

Banyak contoh inovasi yang disajikan oleh perbankan dalam memanjakan nasabahnya. Dengan profil yang beragam, nasabah dapat menyesuaikan kredit rumah sesuai kemampuannya. Seperti angsuran yang digabungkan dengan rekening tabungan. Sehingga semakin bertambah saldo tabungan, dapat mengurangi pokok pinjaman. Kemudian produk KPR yang bisa dijaminkan kembali. Sehingga dana dapat dimaksimalkan untuk kebutuhan konsumsi jangka panjang. Atau KPR flexibel, dimana uang muka bisa bertambah sewaktu-waktu di saat angsuran berjalan.

Ada juga profil nasabah yang hanya ingin mengangsur dengan jumlah yang tetap, hingga lunas. Ini yang biasa dilakukan oleh perbankan syariah. “Karena mereka berbasis marjin, bukan bunga,” imbuh Laksmi Mustikaningrat.

Inovasi  Layanan
Patut dicatat menjadi dogma bagi industri perbankan, bahwa memberi pelayanan terbaik menjadi lokomotif bagi kelangsuangan industri perbankan. Jika saja bank  mengabaikan pelayanan prima, maka bersiap-siaplah ditinggalkan nasabahnya.

Dasar utama kegiatan perbankan adalah trust atau kepercayaan, baik dalam menghimpun atau menyalurkan dana.  Pihak bank percaya bahwa bahwa nasabah tidak akan menyalahgunakan fasilitas pinjaman yang diberikannya, dan nasabah juga percaya bahwa dana yang disimpannya akan dikelola dengan baik oleh pihak bank.

Disamping melakukan kegiatan penghimpunan dana dan penyaluran dana bank juga memberikan penawaran jasa perbankan lainnya. Maka genderangn pertarungan dalam ragam inovasi layanan  perbankan  menjadi pemicu perang strategi guna menarik nasabah KPR.

Persaingan untuk merebut pasar kredit KPR  aromanya bakalan makin sengit. Menurut data Bank Indonesia (BI), total kredit sektor properti hingga kuartal 1-2011 sebesar Rp248,6 triliun. Jumlah kredit tersebut hanya memberikan kontribusi 13,8 persen terhadap outstanding kredit perbankan nasional yang mencapai Rpl.799,2 triliun. Sedangkan kontribusi penyaluran kredit properti terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) saat ini baru sebesar 3,9 persen dari total outstanding kredit bank umum jika dibandingkan dengan PDB Indonesia hanya sebesar 28 persen.

Sebagai contoh, PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BBRI) akan mening-katkan kredit konsumsi perseroan melalui penyaluran KPR serta KPA. Perseroan menargetkan dapat menyalurkan kredit untuk 500 proyek pengembang tahun ini. Tahun lalu, perseroan telah bekerja sama dengan 400 proyek pengembang.

Untuk catatan, kredit perumahan Bank BRI menyumbang sekitar 70 persen atau Rp7,7 triliun dari total kredit konsumsi perseroan yang mencapai Rpl 1 triliun pada kuartal 1-2011. Hingga akhir tahun, Bank BRI menargetkan total kredit konsumsi dapat mencapai Rp 15 triliun atau naik 50 persen dibanding 2010 sebesar RplO triliun. Kenaikan kredit konsumsi hingga akhir 2011 terutama ditopang pembiayaan perumahan. Sedangkan, BNI Tbk (BBNI), bank beraset keempat terbesar di negeri ini, mengakui penurunan bobot risiko untuk kredit perumahan membuat dana yang disiapkan perusahaan untuk modal lebih kecil. Namun, aturan ini belum tentu mendorong pertumbuhan kredit perumahan, karena pertumbuhan sektor ini lebih ditentukan oleh permintaan dan penawaran.

Data Bank BNI menunjukkan, penyaluran KPR tahun ini Sesuai target yang ditetapkan dalam rencana bisnis bank, yakni naik 25 persen menjadi Rp 16 triliun. Program kredit perumahan Bank BNI diperkirakan menyumbang lebih dari 50 persen total kredit konsumsi Bank BNI yang diperkirakan mencapai Rp33 triliun.

Iqbal Latanro, Direktur BTN, disela acara Annual Report Award 2011, mengungkapkan, sekitar 27% pasar kredit KPR di Indonesia masih dikuasai oleh Bank BTN. Demikian pula capaian penyaluran kredit yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Melihat sengitnya pertempuran di bisnis KPR, BTN pun mulai ancang-ancang memperbaiki sistem dan manajemennya.

Langkah rebranding produk, peningkatan pelayanan dengan membuka tak kurang dari 200 kantor kas baru di beberapa perumahan bakal segera direalisir. Dan yang paling anyar adalah meluncurkan produk e-loan, untuk memudahkan calon debitur mengajukan kredit. Sementara di pihak bank pun akan segera dilengkapi dengan call center yang bakal memantau dan mengingatkan debitur soal jatuh tempo kredit. ”Dengan begitu pelayanan jadi maksimal dan terjadinya kredit macet bisa dikurangi,” papar Iqbal.

Melihat penguasa pasar sudah berbenah, Bank Mandiri pun melakukan langkah serupa. Produk yang dikenal sebagai Mandiri KPR yang berkembang cukup baik, makin dipertajam. Hal ini terbukti dengan banyaknya developer dan brokerage house yang bersedia bekerjasama dengan Mandiri dalam pembiayaan KPR dan juga jumlah debitur Mandiri KPR yang terus mengalami peningkatan signifikan pada setiap tahunnya.

Sarastri Baskoro EVP Consumer Loans Group Bank Mandiri. Mengungkapkan beragam produk KPR pun diluncurkan oleh Bank Mandiri yang bertujuan menjerat lebih banyak lagi debitur. Tak heran bila KPR Bank Mandiri hingga September 2010 mengalami peningkatan sebesar 86% dari periode yang sama tahun sebelumnya. Persisnya hingga  September 2010, portofolio KPR Bank Mandiri mencapai Rp12,6 triliun, atau 49,83 % dari total kredit konsumer Bank Mandiri, ini tentu di luar kartu kredit. “Kami perkirakan komposisi itu tidak jauh berbeda hingga akhir tahun lalu,” papar Sarastri.

Untuk meningkatkan penyaluran KPR, Bank Mandiri membentuk processing centre yang modern. Tujuannya agar proses kredit bisa diselesaikan lebih cepat. Consumer Loans Group Bank Mandiri memiliki tak kurang dari 50 processing center-nya yang tersebar di seluruh kota-kota di Indonesia. “Dengan begitu akan jadi lebih dekat dengan nasabah-nasabah kami,” ujar Sarastri.

Untuk menggaet nasabah untuk pembiayaan perumahan, PermataBank memberikan layanan jaminan proses Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dalam lima hari. Layanan ini diklaim sebagai yang pertama di Indonesia yang memberikan kepastian proses aplikasi nasabah dalam lima hari kerja.

Direktur Retail PermataBank Lauren Sulistiawati menegaskan jaminan kepastian KPR ini disertai dengan kompensasi bilamana keputusan yang diberikan bank melebihi lima hari kerja, PermataBank akan memberikan kompensasi senilai Rp100 ribu per hari. Jaminan KPR ini disertai dengan kompensasi bilamana keputusan yang diberikan melebihi lima hari kerja, kita akan memberikan kompensasi Rp100 ribu per hari kepada nasabah dalam bentuk donasi yang nanti disalurkan melalui permataHati.

Layanan inovatif, lanjut Laureni dapat dinikmati oleh nasabah di wilayah Jakarta dan sekitarnya dengan didukung oleh lebih 30-an pengembang terkemuka dan layanan ini memberikan “Jaminan Proses KPR 5 Hari” dan pihaknya berharap nasabah dapat memperoleh kepastian terhadap permohonan KPR yang disesuaikan sesuai tenggat waktu yang dijanjikan sehingga nasabah dapat mengelola ekspetasinya dengan baik.

Lalu bagaimana dengan Bank International Indonesia (BII). Banyak ragam inovasi yang telah dilakukan BII. Merunut perjalanan BII di tahun 2007 dalam membidik nasabah KPR, dengan meluncurkan Program Bunga Tetap (Fixed Rate Program) untuk kredit kepemilikan rumah yang berjangka waktu hingga 5 (lima) tahun.

Melalui program yang berlaku dari 1 Februari 2007 sampai 31 Mei 2007, nasabah yang membeli rumah baru atau rumah tangan kedua (second hand), suku bunga tetap ditawarkan dalam 2 (dua) opsi, yaitu suku bunga tetap 12,50 persen per tahun yang efektif selama 5 (lima) tahun. Atau, suku bunga tetap 10,98 persen per tahun efektif untuk 1 (satu) tahun pertama dan selanjutnya 13,50 persen per tahun efektif untuk 4 (empat) tahun berikutnya.

Disebutkan juga, untuk nasabah yang memindahkan fasilitas KPR atau Kredit Multiguna ke BII (take over) diberikan suku bunga tetap 12,98 persen per tahun selama 5 tahun dan dibebaskan dari biaya provisi, administrasi dan appraisal. Inovasi layanan kredit KPR lainnya yang gencar dilakukan BII di tahun 2009 menyediakan layanan “Gerai KPR” di kantor cabang Thamrin, Wisma Mulia dan Kelapa Gading.

Direktur Perbankan Konsumer BII Stephen Liestyo mengatakan gerai ini dilengkapi dengan media interaktif yang menyediakan informasi mengenai jaringan kerjasama dengan pengembang, program promosi yang sedang berjalan dan berbagai produk KPR BII, seperti KPR Ekspres, Rumah Maxima dan program lainnya.

“Untuk KPR Ekspress, BII sudah bisa melakukan persetujuan prinsip hanya dalam waktu 30 menit, dan ini belum dimiliki oleh bank lainnya,” kata Stephen.

Mendekati Hati Masyarakat
Gerai KPR BII ini diharapkan Warga masyarakat yang menginginkan kesempatan memiliki rumah bisa lebih mudah memperoleh berbagai informasi di Gerai Kredit Pemilikan Rumah (KPR) BII. Gerai dibuka Senin–Jumat, pukul 09.00–17.00 WIB.

Selain itu juga tersedia program simulasi untuk menghitung cicilan KPR disesuaikan dengan kebutuhan dan kemampuan calon nasabah. Khusus untuk pengajuan KPR Ekspres di gerai tersebut, selain mendapatkan kesempatan memperoleh persetujuan prinsip hanya dalam waktu 30 menit, nasabah juga akan memperoleh keuntungan lainnya seperti suku bunga khusus, keringanan biaya provisi, dan bebas biaya administrasi.

Di samping itu secara bergiliran Gerai KPR BII akan diramaikan oleh partisipasi developer mitra yang telah bekerjasama aktif dengan BII, dengan berbagai penawaran menarik. ”Kehadiran gerai ini merupakan upaya kami untuk memberikan solusi dan kemudahan kepada masyarakat yang berminat memiliki rumah dengan fasilitas KPR BII. Adanya konsultasi pembiayaan KPR, desain interior dan feng shui dalam satu layanan ini diharapkan dapat memberikan kemudahan dan nilai tambah bagi calon nasabah maupun nasabah KPR BII,” ungkap  Stephen Liestyo

Stephen menambahkan BII saat ini memiliki tiga produk unggulan, yakni BII KPR Ekspres yang dapat digunakan untuk pembelian, baik berasal dari primary market maupun secondary market. Kemudian, BII Rumah Maxima, fasilitas kredit untuk membiayai keperluan konsumtif (multiguna) dengan jaminan rumah tinggal, apartemen atau ruko. Dan BII Maxi Cash yang memberikan fleksibilitas dalam hal sistem pembayaran.

Menurutnya BII tengah menyiapkan produk-produk yang lebih advance lagi, dengan smart saving, yaitu mengombinasikan dengan saldo tabungan dengan anggota keluarganya, kemudian fix and cap.  Ini sebenarnya sama dengan KPR Ekspres tapi hanya program mengenai bunga. Bunga yang ada fix-nya tertentu, nanti di-cap berapa tahun sehingga bunganya tidak naik-naik. Dengan produk-produk ini, kami memberikan deverifikasi produk.

Smart saving itu mungkin adalah gabungan antara tabungan dan pinjaman, meskipun ini market-nya sedikit. Jadi, misalnya orang yang punya tabungan Rp500 juta, tapi dia ingin pinjam Rp1 miliar, otomatis bunga tabungan dia mengurangi bunga pinjaman. Jadi, ini tergantung tabungan dia. Jadi, untuk yang punya tabungan besar ini enak sekali.

KPR menjadi salah satu bisnis andalan BII yang menopang pertumbuhan kredit konsumer. Tahun ini BII menargetkan KPR tumbuh hingga 23%. Ketatnya persaingan menjadi salah satu tantangan.  Menambah porsi kredit pemilikan rumah (KPR) di tengah ketatnya persaingan memang tak gampang. Apalagi, belum apa-apa, Bank Indonesia (BI) sudah menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate menjadi 6,75%.

Untuk meningkatkan ekspasnsi kredit KPR, BII melakukan kerjasama strtaegis dengan agent properti ERA Indonesia dalam penyediaan produk KPR BII bagi pembeli  properti. BII mencatat pertumbuhan kredit konsolidasi  sebesar 26 persen  dari Rp 47,3 triliun pada semester pertama 2010 menjadi Rp 59,5 triliun pada periode yang sama di tahun 2011.

Melihat peta strategi bank nasional dalam merebut pasar KPR memberi gambaran betapa besarnya pasar KPR yang belum tergarap. Kemampuan menjaring nasabah lebih besar dituntut oleh kreativitas yang dilakukan oleh masing-masing bank. Selain kesiapan menyediakan berbagai fitur, tak kalah pentingnnya adalah layanan pada calon debitur. Dari sini pula bisa diukur keberhasilan bank tersebut, sebab bermain di produk KPR bukan hal yang mudah. Pasalnya produk ini mengandalkan dana jangka panjang, jumlah kantor kas yang besar. Dan harus didukung oleh debitur yang besar pula. Jadi ke depan, siapa yang bakal memimpin pasar?  (sigitsuhardi@yahoo.com)

http://www.businessreview.co.id/berita-pasar-modal-1921.html

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s