Menelisik Perhitungan Bunga KPR

Posted on

Nurul Qomariyah – detikFinance

Jakarta – Perhitungan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bank kerap kali membuat nasabah bingung, terutama terkait pelunasannya. Nasabah kerap kali merasa sudah mencicil beberapa tahun, namun nyatanya sisa pokok utang yang harus dilunasi ternyata masih tetap besar.

Misalnya saja jika seorang nasabah mengambil KPR sebesar Rp 45 juta berbunga sekitar 19,5%, dengan cicilan sekitar Rp 1,1 juta per bulan. Setelah mencicil selama 2 tahun atau sekitar Rp 24 juta, nyatanya pokok utang yang sudah berkurang tidak lantas berarti Rp 45 juta dikurangi Rp 24 juta atau tersisa Rp 21 juta. Tidak sesimpel itu.

Hal itu dikarenakan, perhitungan KPR perbankan menggunakan sistem anuitas, artinya komponen bunga dibayar di muka dan baru akan mengecil hingga kredit dinyatakan lunas.

Bagaimana sebenarnya perhitungan bunga KPR? Berikut perhitungan-perhitungan bunga KPR yang dikutip detikFinance dari situs BTN, Senin (3/1/2010).

Sebagai contoh adalah nasabah yang mengambil KPR dengan masa 10 tahun dengan kredit atau pokok kredit Rp.45 juta. Apabila sudah mengangsur selama 2 tahun, berapa sisa yang harus dilunasinya?

Berikut penjabarannya:

  1. Pada dasarnya angsuran  KPR yang dibayar ke Bank terdiri dari dua komponen yaitu pokok kredit dan bunga.
  2. Angsuran dengan sistem anuitas yang diterapkan Bank BTN pengertiannya adalah jumlah angsuran tiap bulan tetap sementara komponen pokok kredit dan bunga akan berubah setiap tahun setelah tanggal realisasi kredit di mana komponen pokok kredit makin besar sementara komponen bunga makin kecil sampai kredit dinyatakan lunas oleh bank.
  3. Jumlah angsuran KPR adalah pokok kredit tahun pertama dikalikan dengan faktor anuitas kemudian dibagi dua belas. (factor anuitas bisa di lihat di tabel anuitas).
  4. Bunga yang dibayarkan pada tahun pertama adalah pokok kredit tahun pertama dikalikan bunga anuitas.
  5. Pokok kredit  yang dibayarkan adalah jumlah angsuran selama satu tahun (butir 3) dikurangi jumlah bunga yang harus dibayar (butir 4).
  6. Sisa Pokok Kredit pada awal tahun ke dua adalah pokok kredit tahun pertama   dikurangi pembayaran pokok kredit (butir 5).
  7. Perhitungan langkah butir 3 s/d butir 5 akan berulang sampai dengan tahun ke sepuluh atau sampai kredit dinyatakan lunas, dimana bunga yang dibayarkan per tahunnya dihitung dari sisa pokok kredit dikalikan bunga, dst. Sedangkan pembayaran pokok besarnya sesuai butir 5, dst..

Ilustrasinya:

Bila kredit Rp.45 juta dengan jangka waktu 10 tahun dengan asumsi suku bunga 19,5 % pertahun sistem anuitas, maka angsuran perbulannya adalah Rp.879.320,-
Angsuran tahun pertama adalah Rp 10.551.840 (Rp 879.320 dikalikan 12 bulan ) yang terdiri dari komponen bunga sebesar Rp 8.775.000 (Rp 45 Juta dikalikan 19,5%), sedang pembayaran pokoknya adalah Rp 1.776.840 (Rp 10.551.840 dikurangi 8.775.000).

Dengan demikian, sisa pokok akhir tahun pertama Rp.43.223.160 (Rp 45.000.000 dikurangi Rp 1.776.840)

Sisa pokok kredit awal tahun kedua adalah Rp 43.223.160 (Rp.45.000.000 dikurangi Rp 1.776.840), angsuran tahun kedua adalah Rp 10.551.840 bunga tahun ke dua Rp 8.428.520 (Rp 43.223.160 dikalikan 19,5 %). sehingga pokok kredit yang dibayarkan Rp 2.123.320 atau sisa pokok  kredit akhir tahun ke dua  atau awal tahun ke tiga sebesar Rp 41.099.840.

Namun bila debitur telah membayar sebulan Rp 1 juta selama 2 tahun (24 bulan) atau Rp 24.000.000 atau Rp 12.000.000,- pertahun dengan asumsi debitur mengangsur tepat waktu (tidak ada tunggakan dan denda) maka angsuran per tahunnya adalah Rp 10.551.840,- (Rp.879.320 kali 12), sehingga ada angsuran ekstra sebesar Rp.2.896.320,- (Rp.24.000.000,- dikurangi Rp.21.103.680).

Dengan demikian total yang sudah dibayar untuk pengurang utang pokok adalah Rp 1.776.840 (cicilan pokok tahun pertama), Rp 2.123.320 (cicilan tahun kedua) dan angsuran ekstra sisa Rp 2.896.320 atau total Rp 6.796.480. Sehingga pada akhir tahun ke dua sisa pokok adalah Rp 45.000.000 dikurangi Rp 6.796.480 atau sama dengan Rp.38.203.520.
(qom/dnl)

http://finance.detik.com/read/2011/01/03/155706/1538262/1016/menelisik-perhitungan-bunga-kpr

 

2 thoughts on “Menelisik Perhitungan Bunga KPR

    opu said:
    June 24, 2012 at 1:43 am

    Mohon diperiksa apakah rumus excel di file yang anda sertakan untuk perhitungan angsuran perbulan, menurut saya ada kesalahan, formula yang anda pakai -PMT(D7;I2;I1;0;0)/12, seharusnya seperti ini -PMT(D7/12;I2*12;I1). Kalau yang anda pakai itu untuk menghitung angsuran kalau bayarnya pertahun yang anda modifikasi dengan membaginya 12. mohon dijawab

      kprid responded:
      June 28, 2012 at 1:42 pm

      Sebelumnya saya ucapkan terima kasih untuk koreksinya. Rumus tersebut saya dapatkan dari internet jadi bukan saya yang buat. Nanti saya akan cek kembali rumus-rumusnya. Sekali lagi terima kasih banyak.

      Ingat selalu teliti, teliti dan hati-hati dalam prosesnya, semoga membantu.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s