Masalah Konsumen Perumahan dan Solusinya (2)

Posted on

[Tips]

Keterlambatan serah terima rumah terbilang paling banyak dikeluhkan konsumen.

Bisa jadi permohonan KPR Anda (katakanlah di Bank A) ditolak hanya karena bank yang Anda pilih itu  bukan bank yang memberikan kredit konstruksi  (misalnya Bank B) di perumahan yang hendak Anda beli. Hal ini jamak dalam dunia perbankan karena kredit konstruksi memakai agunan sertifikat induk perumahan.

Sepanjang developer membayar kredit konstruksi ke Bank B lancar sebetulnya tidak jadi soal.  Bank B tinggal menyerahkan sertifikat yang sudah dipecah, dan sebagai gantinya menerima dana sebesar KPR yang diminta konsumen dari Bank A yang bertindak sebagai penyalur KPR. Yang jadi masalah jika pembayaran kredit konstruksinya bermasalah, pasti developer akan menemui kesulitan dalam mengurus pemecahan sertifikat.

Bank penyalur KPR lazimnya tidak mau mengambil risiko dan menolak permohonan KPR Anda. Ini menjelaskan kenapa di sejumlah perumahan developer membatasi pilihan KPR di bank tertentu. Dalam hal ini yang bisa Anda lakukan adalah mencari perumahan yang kredit konstruksinya tidak bermasalah, perumahan yang sertifikatnya sudah dipecah, atau perumahan yang kredit konstruksi dan KPR-nya dari bank yang sama.

  1. Bunga KPR naik, cicilan meningkat
    Umumnya bank penyalur KPR saat ini menerapkan sistem bunga efektif floating (mengambang). Sistem bunga ini sensitif terhadap perubahan bunga pasar. Bila bunga pasar naik, bunga KPR ikut naik sehingga cicilan bulan berikutnya juga meningkat.
    Ada beberapa kiat untuk mengatasinya. Misalnya, mengajukan KPR dengan angsuran kurang dari 1/3 penghasilan. Jadi, kalau gaji Rp5 juta, ambil KPR dengan cicilan maksimal Rp1,5 juta/bulan. Dengan demikian bila ada kenaikan bunga,  penghasilan Anda masih memungkinkan menutup peningkatan cicilan.
    Anda juga bisa mengambil program bunga fixed beberapa tahun yang sekarang banyak ditawarkan bank. Dengan bunga fixed cicilan KPR tidak berubah selama, katakanlah 2 – 3 tahun. Saat bunga fixed berakhir, gaji Anda boleh jadi sudah mampu menutup kenaikan cicilan.
    Atau, mengambil KPR dari bank dengan sistem bunga anuitas yang relatif lebih stabil (berubah setiap tahun bila bunga pasar berubah). Kalau masih was-was juga, cari bank yang menyalurkan KPR dengan bunga flat atau KPR bank syariah yang cicilannya tetap selama masa KPR. Hanya periode KPR dengan sistem bunga ini lebih pendek (kurang dari 10 tahun).
  2. KPR lunas, sertifikat rumah belum diserahkan
    Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik. Karena itu statusnya juga beraneka. Ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.
    Saat tanah dikaveling-kaveling dan dipasarkan berikut bangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen, juga dengan status HGB. Dalam praktik SHGB bersama dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli (AJB), diterima bank dari developer dalam 12 bulan sejak konsumen melunasi bea balik nama (BBN). Jadi, bila Anda mengambil KPR berjangka dua tahun, bank bisa langsung menyerahkan sertifikat begitu kredit lunas.
    Tapi, ada saja masalah yang membuat sertifikat belum bisa dipecah dan diserahkan developer ke bank. Misalnya, konflik antarpemegang saham di perusahaan developer yang membuat pemecahan sertifikat terbengkalai. Atau untuk menghemat biaya, pengurusan sertifikat dilakukan sekaligus setelah satu tahap pengembangan selesai melalui oknum kantor pertanahan dan bukan notaris/PPAT.
    Sebelum rampung si oknum dimutasi ke bagian lain, sehingga data-data dan dokumen konsumen yang sudah diserahkan developer berceceran. Akibatnya, pengurusan harus diulang melalui oknum pejabat yang baru. Pemecahan sertifikat pun tertunda.
    Sama dengan kasus penolakan KPR, pemecahan sertifikat juga bisa terkendala karena kredit konstruksi bermasalah, sementara konsumen menerima KPR dari bank yang berbeda dengan bank penyalur kredit konstruksi. Akibatnya, developer tidak bisa memproses pemecahan sertifikat karena sertifikat induk sudah diagunkan di bank penyalur kredit konstruksi.
    Bahkan, yang paling ekstrim pemecahan sertifikat tidak bisa dilakukan karena legalitas tanah bermasalah, atau developer belum mengantungi surat izin peruntukan penggunaan tanah (SIPPT) dan IMB.
    Agar tidak mengalami masalah ini, sebaiknya beli rumah di perumahan yang kredit konstruksinya tidak bermasalah, atau yang kredit konstruksi dan KPR-nya dari bank yang sama, karena pemecahan sertifikatnya lebih mudah. Anda bisa menanyakannya ke bank penyalur KPR.
    Pastikan perumahan sudah memiliki legalitas komplit: izin penguasaan lahan (izin lokasi), sertifikat induk berstatus HGB atas nama developer, master plan dan site plan yang sudah disahkan pemerintah setempat, SIPPT, IMB, dan izin penggunaan bangunan (IPB) khusus untuk apartemen atau bangunan tinggi. Minta developer menunjukkan copy-nya.
    Ada bank yang demi mengejar target, sertifikat induk belum jadi sudah mau meneken akad kredit. Akibatnya proses pemecahan sertifikat berlarut-larut. Sebaiknya transaksi rumah dilakukan dengan notaris/PPAT yang dipakai developer saat membebaskan tanah karena dia mengetahui riwayat tanah tersebut.
  3. Serah terima rumah meleset
    Masalah ini terbilang paling banyak diadukan konsumen ke YLKI. Banyak faktor yang menyebabkannya. Misalnya, jumlah rumah yang laku belum mencapai skala yang cukup ekonomis untuk dibangun, sehingga developer menunda konstruksi. Ini banyak terjadi pada apartemen yang pengembangannya harus sekali jadi dan butuh modal besar.
    Bisa juga serah terima rumah meleset karena developer gagal mendapat kredit konstruksi. Akibatnya proses pematangan lahan dan pembangunan infrastruktur perumahan tersendat dan rumah belum bisa dibangun. Atau legalitas masih dalam proses, tapi developer sudah memasarkan rumah. Begitu proses perizinan bermasalah, pembangunan rumah pun tertunda.
    Yang paling blunder, developer salah mengalkulasi biaya pengembangan dan menjualnya terlalu murah untuk ukuran lokasinya, sehingga kesulitan meneruskan pembangunan sesuai janji. Kasus teranyar terjadi pada sebuah apartemen di bilangan Semanggi, Jakarta Selatan. Yoenazh K Azhar, Bunga Pertiwi

http://www.housing-estate.com/index.php?option=com_content&task=view&id=824&Itemid=64

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s