Tip Yuridis Membeli Rumah

Posted on Updated on

Konsumen perumahan di Indonesia seolah tak berdaya
menghadapi tingkah laku pengembang (developer) yang merugikannya.
Buktinya, sudah ribuan orang yang menjadi korban perumahan fiktif.
Pada perumahan tidak fiktif pun konsumen juga sering kali tak berdaya.
Konsumen dirugikan, misalnya karena penyerahan rumah yang tak sesuai
jadual atau spesifikasi rumah yang tak sesuai dengan janji.

Benarkah posisi konsumen begitu lemah? Sebenarnya tidak. Jika konsumen
menyadari dan mau menegakan hak-haknya, posisi konsumen malah sangat
kuat. Apalagi mau menggalang kekuatan sesama konsumen, posisinya
bisa semakin kuat. Mengapa? Pengembang sebenarnya sangat tergantung
pada konsumen. Soalnya, pengembang telah mengeluarkan biaya yang
besar untuk perizinan, pembebasan lahan, pembangunan, pemasaran
dan lain-lainnya. Apalagi, jika untuk semua keperluan tersebut mereka
menggunakan dana perbankan, maka biaya bunganya tentulah tidak sedikit.

Dalam keadaan seperti itu, jika pengembang beritikad tidak baik
pada konsumen dan konsumen bereaksi keras apalagi bersama-sama,
maka hal itu sangat merepotkan pengembang baik secara materil maupun
non materil. Karena itu adalah keliru kalau dikatakan lemahnya posisi
konsumen disebabkan tidak seimbangnya antara permintaan dengan persediaan
rumah. Hal ini hendaknya menjadi pertimbangan bagi konsumen untuk
memperkuat posisi tawarnya.

Uraian berikut adalah hal-hal yang perlu diwaspadai konsumen jika
melakukan transaksi rumah. Dalam praktek biasanya transaksi dilakukan
dalam dua tahap. Pertama, transaksi pada saat pemesanan yang biasa
dilakukan pada saat launching atau pameran perumahan. Konsumen mendapat
penjelasan secara lisan dari pengembang atau agen pemasarannya.
Jika tertarik konsumen diminta menandatangani draf surat pesanan.
Dalam surat pesanan tersebut ada klausula bahwa bila konsumen tidak
menandatangani PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sesuai jadual,
maka uang pesanan (booking fee) akan hangus. Padahal, ketika menjelaskan
pada saat launching atau pameran, pengembang/agen pemasarannya tak
pernah memperlihatkan draf PPJB tersebut.

Pada saat ini, sering aspek-aspek hukum diabaikan kedua belah pihak.
Yang dibicarakan hanyalah masalah harga, diskon, lokasi, bentuk
fisik bangunan. Pada tahap ini pengembang/agen pemasarannya juga
selalu mengobral janji-janji indah tentang perumahan yang dipasarkan.
Dalam praktek janji-janji menggiurkan tersebut acapkali tak seindah
malah bertolak belakang dengan kenyataanya di kemudian hari. Untuk
itu, sebaiknya konsumen sebelum menandatangani surat pemesanan,
meminta pengembang/agen pemasarannya untuk mencantumkan secara tertulis
janji-janji tersebut pada surat pemesanan, lalu menandatanganinya.
Kalau perlu ditambah klausula-klausula yang mengamankan posisi konsumen
secara hukum.

Kedua, transaksi pada saat penandatanganan PPJB. Konsumen perlu
memperhatikan hal-hal sebagai berikut sebelum menandatangani PPJB:

  1. Komparisi perjanjian, yaitu para pihak yang
    akan menandatangani PPJB. Apakah badan hukum PT pengembang itu
    telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman? Hal ini penting
    sehubungan dengan pertanggungjawabannya bila PT itu bubar atau
    pailit. Lalu apakah direktur yang menandatangani itu telah mendapat
    persetujuan dari komisaris perseroan, atau bila diwakilkan oleh
    orang lain selain direksi, harus mendapat kuasa dari direksi.

  2. Premis, yaitu penjelasan awal mengenai perjanjian.
    Harus ditegaskan bahwa pengembang telah memiliki/mengusai lahan
    tersebut secara sah dan tidak dalam keadaan dijaminkan. Lalu pengembang
    telah mendapatkan izin-izin yang diperlukan untuk proyek tersebut,
    sesuai dengan SK Menpera (atau peraturan yang sedang berlaku sekarang)
    tentang PPJB rumah.

  3. Isi PPJB yaitu: harga jual dan biaya-biaya
    lain yang ditanggung konsumen, tanggal serah terima fisik yang
    tidak boleh melebihi 18 bulan sejak pembayaran pertama, denda
    keterlambatan bila pengembang terlambat melakukan serah terima
    fisik kepada konsumen, spesifikasi bangunan dan lokasi, hak konsumen
    untuk membatalkan perjanjian, bila pengembang lalai akan kewajibannya
    dengan pembayaran kembali seluruh uang yang telah disetor oleh
    konsumen berikut denda-dendanya, sebagaimana pengembang membatalkan
    perjanjian bila konsumen lalai melaksanakan kewajibannya. penandatangan
    akta jual beli haruslah ada kepastian tanggalnya dan denda bila
    terjadi keterlambatan penandatangan tersebut. Sehingga tidak hanya
    keterlambatan serah terima fisik yang didenda dan masa pemeliharaan
    100 (seratus) hari sejak tanggal serah terima.



Hal lain yang perlu diperhatikan konsumen adalah pada saat serah
terima fisik. Rumah yang diserahkan harus cocok spesifikasinya dengan
yang ada di dalam PPJB. Jika tidak sesuai, maka hak konsumen untuk
tidak menandatangani berita acara serah terima tersebut, sebelum
pengembang menyelesaikannya.

Penulis, konsultan hukum properti dan Direktur Lembaga Advokasi
Konsumen Perumahan dan Pemukiman Rakyat.

Powered by ScribeFire.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s