Author Archives: kprid

Rincian biaya KPR

Pada tulisan kali ini kami akan mengulas mengenai komponen apa saja yang biasa muncul dalam biaya KPR.

Pada umumnya biaya KPR terdiri atas sebagai berikut:

  1. Uang Muka Pembayaran Rumah
  2. Biaya Pengurusan Sertifikat dan notaris
  3. Biaya Provisi dan Administrasi
  4. Biaya Premi Asuransi Jiwa
  5. Biaya Premi Asuransi Kebakaran

Uang Muka KPR
Sebagaimana kita ketahui Bank tidak membiayai 100% nilai rumah yang dibeli melainkan hanya 70-80% saja. Terkait hal tersebut Bank Indonesia (BI) telah membuat aturan mengenai uang muka minimum 30% dari nilai rumah yang akan dibiayai. Jadi tidak seperti dulu lagi dimana bank dapat menentukan sendiri jumlah uang muka kpr rumah. Akan tetapi BI tidak menetapkan persyaratan uang muka minimum untuk seluruh jenis kredit rumah melainkan ada jenis kredit yang nilai uang mukanya bisa lebih rendah dari 30%.

Biaya Notaris KPR
Biaya notaris merupakan jasa kepada notaris dan pihak terkait dalam pengurusan surat berhubungan dengan kepemilikan tanah. Jumlahnya sangat tergantung dari tarif jasa yang diberikan oleh notaris. Surat-surat yang perlu diurus antara lain balik nama sertifikat, pengecekan sertifikat, pemasangan hak tanggungan.

Tidak ada patokan khusus untuk biaya notaris ini dikarenakan tidak ada tarif standard sehingga menjadikan peluang melakukan negosiasi dengan notaris seperti meminta diskon ke notaris.

Tentunya sedikit banyak hal ini akan membantu mengurangi beban biaya pengurusan KPR.
Jika diperlukan Anda dapat membandingkan tarif jasa antara beberapa notaris yang sudah ditunjuk oleh bank.

Biaya Provisi dan Administrasi KPR
Biaya ini umumnya merupakan tarif promosi oleh bank, seringkali bank memberikan diskon untuk biaya ini.
Anda bisa minta keringanan biaya provisi kepada bank, meskipun jumlahnya tidak terlalu besar karena biaya ini porsinya kecil dalam komponen biaya KPR.

Biaya Premi Asuransi Jiwa KPR
Komponen biaya yang penting dalam pengurusan KPR adalah asuransi jiwa. Asuransi jiwa akan sangat dibutuhkan untuk memproteksi baik bank maupun keluarga kreditur sehingga apabila kreditur meninggal dunia sisa pinjaman akan dilunasi oleh asuransi.
Besarnya premi asuransi jiwa akan berbeda-beda nilainya dan sangat tergantung umur dan kondisi kesehatan pihak kreditur. Semakin tua umur maka akan semakin mahal premi asuransi jiwanya.
Ada beberapa bank yang mewajibkan asuransi dalam komponen KPR sementara yang lain tidak mewajibakan kreditur memiliki asuransi jiwa.

Biaya Premi Asuransi Kebakaran KPR
Komponen penting dalam biaya KPR adalah asuransi kebakaran. Hal ini dikarenakan bank wajib untuk memproteksi nilai jaminan rumah terhadap resiko kebakaran.
Sehinga apabila terjadi kebakaran selama periode KPR segala ganti rugi akan dibayarkan oleh asuransi kepada bank.
Pada umumnya premi ini sudah tetap dari perusahaan asuransi dan besarnya sudah fix. Besar premi asuransi kebakaran umumnya relatif rendah jika dibandingkan dengan besar premi asuransi jiwa KPR.

Demikian ulasan kami mengenai komponen biaya dalam pengajuan KPR. Semoga membantu

http://www.dolsegaf.com/rincian-biaya-kpr/

Pinjaman Uang Muka Perumahan (PUMP)

Definisi PUMP

Pinjaman Uang Muka Perumahan (PUMP) adalah salah satu program dari Dana Peningkatan Kesejahteraan Peserta (DPKP) yang memberikan pinjaman sebagian Uang Muka Perumahan kepada tenaga kerja peserta Jamsostek untuk pemenuhan kebutuhan perumahan melalui fasilitas KPR dari perbankan. Tujuan dari PUMP ini adalah untuk membantu Tenaga Kerja peserta program Jamsostek dalam rangka pemilikan rumah melalui KPR perbankan. PUMP ini akan diberikan kepada Tenaga Kerja yang telah memenuhi persyaratan dengan jumlah maksimal yaitu sebesar Rp 20.000.000,- untuk penyaluran lewat perbankan dan Rp 15.000.000,- untuk penyaluran biasa. Tingkat suku bunga yang dikenakan oleh PUMP sangat ringan, yaitu sebesar 3% (tiga persen) pertahun, yang diberlakukan flat. Jangka waktu PUMP maksimal 5 tahun dan tipe rumah yang mendapat dukungan PUMP-Jamsostek maksimal sampai dengan rumah sederhana (RS/T36).

Persyaratan PUMP

Perusahaan sebagai penjamin

  1. Telah berdiri minimal 1 (satu) tahun dan masa aktif.
  2. Tertib administrasi kepesertaan program Jamsostek.
  3. Koperasi karyawan yang telah mendapatkan surat kuasa dari perusahaan untuk pengurusan PUMP (koperasi karyawan telah berdiri minimal 1 (satu) tahun.
  4. Pejabat Penanggung jawab pengurusan PUMP pada Perusahaan minimal adalah Manajer Personalia/ SDM.

 

Tenaga Kerja

  1. Belum memiliki rumah sendiri yang dibuktikan dengan surat pernyataan bermaterai cukup dari tenaga kerja Jamsostek.
  2. Telah terdaftar menjadi peserta Jamsostek minimal 1 tahun.
  3. Mendapatkan rekomendasi dari perusahaan Penanggung Jawab Pengurusan PUMP.
  4. Upah yang dilaporkan maksimal sebesar Rp 4.500.000,-
  5. Bersedia dipotong gajinya untuk pembayaran angsuran PUMP kepada PT Jamsostek (persero).
  6. Setuju dan sepakat untuk membeli rumah yang ditawarkan oleh Pengembang: baik lokasi rumah, tipe rumah, harga rumah, besarnya uang muka KPR, jangka waktu maupun suku bunga KPR-nya.
  7. Dinyatakan lulus seleksi KPR oleh Bank Pemberi KPR dengan bukti diterbitkan SP3K (Surat Pemberitahuan Persetujuan Pemberian Kredit).
  8. Pembayaran angsuran dilaksanakan secara kolektif oleh Perusahaan penanggung Jawab pengurusan PUMP.

 

Pengembang

  1. Terdaftar sebagai anggota REI atau APERSI/KOPPERSI (Koperasi Pengembangan Rumah Sederhana Indonesia) atau Perum PERUMNAS.
  2. Mendapatkan rekomendasi dari REI atau APERSI/KOPPERSI setempat (kecuali Perum PERUMNAS).
  3. Telah memiliki lahan siap bangun dan mendapatkan ijin prinsip dari Instansi yang berwenang (lahan tidak bermasalah).
  4. Mendapat dukungan dari Bank Pemberi KPR.
  5. Melakukan penawaran rumah melalui Perusahaan peserta Jamsostek yang dikoordinasikan dengan kantor cabang PT. Jamsostek (Persero) dalam rangka konfirmasi ketertiban administrasi kepesertaanya.

Prosedur Peminjaman Uang Muka Perumahan

http://www.jamsostek.co.id/info/subcontent.php?id=19&subid=1

Prosedur Peminjaman Uang Muka Perumahan

A. Tahap proses awal

  1. Pengembang/Developer menawarkan rumah kepada peserta Jamsostek (sebelumnya dikoordinasikan dengan Kantor Cabang PT JAMSOSTEK setempat) untuk konfirmasi perusahaan -perusahaan mana saja yang layak ditawarkan rumah. Atau Perusahaan/Koperasi Karyawan bersama tenaga kerja mencari sendiri lokasi perumahan dan Pengembang/Developer-nya.
  2. Apabila Perusahaan/Koperasi Karyawan dan tenaga kerja sepakat atas penawaran rumah oleh Pengembang, maka Perusahaan/Koperasi karyawan membuat SURAT PERMOHONAN PUMP (untuk memastikan adanya PUMP dari PT.JAMSOSTEK) yang dilampiri antara lain :
    1. Formulir PUMP-1.
    2. Formulir PUMP-2.
    3. Formulir PUMP-3.
    4. Formulir PUMP-4.
    5. Surat Kuasa dari Pimpinan Perusahaan atau yang berwenang kepada Koperasi Karyawan apabila yang mengajukan proposal PUMP dan menandatangani Perjanjian PUMP adalah Koperasi Karyawan (dibuat sendiri oleh Perusahaan) dan disesuaikan dengan ketentuan yang berlaku di perusahaan.
      Khususnya perusahaan asing/PMA.
    6. Foto copy KPJ, KTP, Kartu Keluarga
  3. Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK meneliti persyaratan dan kelengkapan proposal yang diajukan Perusahaan/Koperasi karyawan serta konfirmasi ulang kepada Perusahaan/Koperasi Karyawan atas pengajuan permohonan PUMP.
  4. Apabila permohonan PUMP memenuhi persyaratan maka Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK wajib membuat Surat Persetujuan Prinsip-Formulir PUMP-5 kepada Perusahaan /Koperasi Pekerja yang intinya agar menyampaikan copy SP3K atau Bukti Akad Kredit apabila tenaga kerja yang mengajukan PUMP dinyatakan lulus seleksi KPR-Per-Bankan serta meminta kelengkapan data (apabila ada data yang perlu dilengkapi),
    dan apabila permohonan PUMP dianggap tidak memenuhi persyaratan, maka Kantor Cabang PT. JAMSOSTEK membuat surat jawaban penolakan.

B. Tahap Proses Pencairan PUMP

      Setelah masing-masing tenaga kerja dinyaakan lulus seleksi KPR-Perbankan, maka Perusahaan/Koperasi Karyawan menyampaikan copy SP3K atau Bukti Akad Kredit, kepada Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK.
      Atas dasar penyampain copy SP3K atau Bukti Akad Kredit oleh Perusahaan/Koperasi Karyawan, maka Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK melaorkan kepada Kantor Wilayah untuk ditetapkan lebih lanjut dengan Surat Penetapan PUMP-Formulir PUMP-6.
      Kantor Wilayah membuat Surat Penetapan PUMP-Formulir PUMP-6 berikut Lampiran penetapan tenaga kerja yang mendapat PUMP – Formulir 6a untuk dikirim ke Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK.
      Atas dasar Surat Penetapan PUMP,
      maka Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK membuat dan menandatangani Perjanjian PUMP-Formulir PUMP-7 dengan Perusahaan/Koperasi Karyawan yang dilampiri:
        • Lampiran I (Nama-nama tenaga kerja penerima PUMP)-Formulir PUMP 7a
        • Lampiran II (jadual angsuran) – Formulir PUMP 7b
        • Lampiran III (Daftar pemotongan angsuran PUMP)-Formulir PUMP 7c

Atas dasar Perjanjian PUMP-Formulir PUMP-7 yang ditandatangani Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK, maka Kantor Wilayah melakukan transfer PUMP ke Rekening Pengembang/Developer. Foto copy bukti transfer pencairan PUMP dikirim ke Kantor Cabang sebagai file bukti pencairan PUMP.

      Perusahaan/Koperasi Karyawan membayar angsuran PUMP sesuai jadual angsuran pada Lampiran II Perjanjian PUMP ke Rekening DPKP Kantor Wilayah dan copy bukti angsuran (bukti transfer) wajib disampaikan ke Kantor Wilayah dan Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK setempat.
      Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK wajib membina dan memonitor kelancaran angsuran PUMP oleh Perusahaan/Koperasi Karyawan dengan meminta copy bukti transfer setiap bulan sampai lunas (meskipun angsuran ditransfer ke Rekening DPKP Kantor Wilayah atau Kantor Pusat).
    Kantor Wilayah dan Kantor Cabang PT.JAMSOSTEK memelihara dan menyimpan dokumen (File) berkas Program PUMP masing-masing debitur.

Catatan : a. Bagi Pengembang anggota REI dan Perum Perumnas diberlakukan : AKAD KREDIT b. Bagi Pengembang anggota APERSI diberlakukan : SP3K

Hasil Nanya Langsung ke BTN mengenai Proses Over Kredit

Jumat, 12 Juli 2013 saya pergi ke BTN Cabang Tangerang  untuk bertanya langsung mengenai Proses Over Kredit. Tadi saya membawa semua dokumen-dokumen yg saya peroleh dari Notaris & Pihak Pertama (SP3K Asli, Akta PJB, Akta Surat Kuasa, Buku Tabungan BTN Batara & ATM Pihak Pertama, Semua Kuitansi + Bukti Transfer ke Pihak Pertama dsb)

keterangan Pertama saya peroleh dari Satpam BTN, katanya ada 2 Cara dalam Proses Over Kredit :

  1. Cara yang lumayan Ribet & prosesnya panjang, (mengajukan permohonan KPR Baru dsb)
  2. Cara yang simple adalah melalui Notaris, *berhubung saya sudah memegang Akta Pengikatan Jual Beli dari Notaris, bapak Satpam tersebut mempersilahkan saya ke Customer Service agar Auto Debet tiap bulan bisa langsung dari Rekening BTN saya sebagai Pihak ke dua (atas dasar Akta Notaris).

Namun karena yang saya menginginkan penjelasan atas proses yang katanya lumayan panjang, saya menemui petugas resmi di Lantai Atas untuk menanyakan mengenai Proses tersebut.

Keterangan dari Petugas BTN

diawal percakapan, kembali saya mendapat penjelasan bahwa ada 2 cara dalam proses over kredit :

  1. Secara Resmi (Pihak ke-2 mengajukan permohonan KPR baru)
  2. Dibawah Tangan (hanya berbekal Akta Notaris)

1. PROSES SECARA RESMI

Saya sebagai Pihak ke-2 harus mengajukan permohonan KPR Baru, dengan catatan nantinya Pihak BTN hanya akan menyetujui Nilai yang paling rendah antara :

  • 80% dari biaya Over Kredit
  • Penilaian dari Pihak ke-3 (Appraisal), tentang Nilai Rumah yang di Over Kredit

jadi misalkan Biaya Over Kredit saya Rp. 175.000.000,- maka 80% dari nilai tersebut adalah Rp. 140.000.000,-

Misalkan Hasil Penilaian dari Pihak ke-3 (Appraisal) Nilai Rumah tersebut adalah Rp. 200.000.000,-

maka Nilai Maksimal yang akan Disetujui BTN di SP3K adalah Rp. 140.000.000,- (karena yang dicari adalah Nilai yang terendah)

Petugas BTN juga menerangkan bahwa proses Over Kredit secara resmi hanya bisa dilakukan jika SERTIFIKAT atas rumah tersebut sudah jadi. Petugas BTN melihat data yang saya bawa lalu mengeceknya di Komputer (Pihak pertama mengajukan Permohonan KPR di BTN Harmoni, mungkin karena masih sama-sama BTN jadinya bapak tersebut bisa mengecek di semacam Intranetnya BTN)….setelah di cek..ternyata Sertifikat atas Rumah yang akan saya Over Kredit belum selesai.

kesimpulannya untuk saat ini adalah saya belum bisa melakukan Over Kredit secara resmi, karena sertifikat atas rumah tersebut belum terbit (katanya rata-rata proses sertifikat itu sekitar 1 tahun)….*Rumah yg akan saya Over Kredit / Take Over sudah mendekati 1 th.

Keterangan Lain , Jika Sertifikatnya sudah ada maka saya bisa mengajukan Pengalihan (Over Kredit) di BTN Mana Saja…tidak harus di BTN Harmoni

2. PROSES DIBAWAH TANGAN

Cara ini sangat tidak dianjurkan oleh Petugas BTN karena posisi saya sebagai Pihak ke-2 sangat lemah.

Padahal saya sudah mengurus Pengikatan Jual Beli & Surat kuasa ke Notaris…tapi petugas BTN masih menganggap posisi saya lemah *Gimana klo over kreditnya cuma berdasarkan kuitansi???berarti posisinya lebih lemah lagi donk,

Alasan petugas BTN mengatakan posisi saya lemah adalah :

  • Jika Pihak Pertamanya Nakal, maka dia bisa saja mengover kreditkan rumahnya ke beberapa Pihak
  • Bisa juga Pihak pertama yg nakal suatu saat melunasi semua hutangnya ke BTN lalu mengambil sertifikat.

Saran dari petugas BTN tersebut adalah saya harus sering-sering mengintip Sertifikat udah jadi atau belum & Secepatnya mengajukan Permohonan KPR baru.

Terakhir, untuk persiapan saya meminta formulir pengajuan Permohonan KPR supaya saya bisa secepatnya mengajukan permohonan KPR Baru secara resmi.

http://blog.rivaekaputra.com/2013/07/12/hasil-nanya-langsung-ke-btn-mengenai-proses-over-kredit/#comment-987

Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013

Judul :
Surat Edaran  Bank Indonesia  Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor
Tanggal :
24-09-2013
Sumber Data :
​Divisi Informasi Hukum, Direktorat Hukum
Kontak :

​Divisi Informasi Hukum, Telp : (021) 2981 0108 ext : 8737, 7993, 4838

Departemen Kebijakan Makroprudensial, Telp: (021) 2981 6124
Hits : 17090
Deskripsi :
Lampiran :
​Peraturan :​ Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Prope​rti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor​
Berlaku ​: ​Sejak tanggal 30 September 2013​

​SE ini menginduk pada PBI tentang Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank Umum dan PBI tentang Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah. Pokok-pokok pengaturan dalam SE adalah sebagai berikut:

    1. Loan to Value (LTV)/Financing to Value (FTV) berlaku untuk :
      1. Kredit/Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP/KPP iB), meliputi KPR/KPR iB, KPRS/KPRS iB, KPRukan/KPRukan iB, dan KPRuko/KPRuko iB; dan
      1. Kredit/Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti (KKBP/KKBP iB).
    1. Pengaturan mengenai LTV atau FTV dikecualikan terhadap KPP atau KPP iB dalam rangka pelaksanaan Program Perumahan Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
    1. LTV dan FTV ditetapkan paling tinggi sebagaimana tersaji dalam tabel berikut :                                graph3.gif
    2. Penentuan urutan fasilitas kredit/pembiayaan dalam perhitungan LTV/FTV harus memperhitungkan seluruh fasilitas KPP/KPP iB dan KKBP/KKBP iB yang telah diterima debitur/nasabah di bank yang sama maupun bank lainnya.
    1. Dalam hal perjanjian KPP/KPP iB antara Bank dan debitur/nasabah mengikat lebih dari 1 (satu) unit Properti pada saat bersamaan dan/atau beberapa perjanjian KPP/KPP iB terhadap beberapa Properti yang dilakukan pada tanggal yang sama, Bank wajib menetapkan urutan fasilitas kredit/pembiayaan berdasarkan urutan nilai agunan dimulai dari nilai agunan yang paling rendah.
    1. Pengaturan atas hal-hal yang harus dipenuhi Bank dalam rangka melaksanakan pengaturan LTV/FTV, antara lain persyaratan dokumen, perlakuan debitur suami dan istri, dan penerapan prinsip kehati-hatian berupa pengaturan top up kredit atau pembiayaan baru berdasarkan Properti yang masih menjadi agunan dari fasilitas KPP iB sebelumnya.
    1. Penerapan prinsip kehati-hatian dalam pemberian fasilitas KPP/KPP iB jika Properti yang dijadikan agunan belum tersedia secara utuh dimana fasilitas tersebut hanya dapat diberikan untuk fasilitas KPP/KPP iB pertama dan harus memenuhi persyaratan lainnya dalam rangka prinsip kehati-hatian.
    1. Pengaturan minimum down payment (DP) untuk kredit/pembiayaan kendaraan bermotor yaitu 25% untuk kendaraan bermotor roda dua, 30% untuk kendaraan bermotor roda tiga atau lebih untuk keperluan non produktif, dan 20% untuk kendaraan bermotor roda tiga atau lebih untuk keperluan produktif.
  1. Penerapan prinsip kehati-hatian berupa larangan pemberian kredit/pembiayaan untuk uang muka atau down payment.

KPR Indent Dilarang BI, Muncul Risiko Baru (dimuat KONTAN 27 Sep 13)

Tahun ini, perbankan dan pengusaha properti tidak bisa tidur nyenyak seperti tahun lalu. Belum selesai beradaptasi dengan aturan LTV yang ketat, mereka kembali harus menghadapi larangan Bank Indonesia (BI) soal KPR indent untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya.

Larang ini KPR indent untuk rumah kedua tercantum dalam SE BI No. 15/40/DKMP (24/09/2013) poin IV.F.2 yang berbunyi “ Bank hanya dapat memberikan fasilitas KPP atau KPP iB jika Properti yang dijadikan agunan telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Kecuali, fasilitas KPP atau KPP iB merupakan fasilitas KPP atau KPP iB pertama bagi debitur atau nasabah dari seluruh fasilitas yang diterima baik di Bank yang sama maupun Bank lainnya”

Bisa dipastikan larangan ini akan memangkas penjualan rumah baru di developer, yang ujungnya menurunkan angka penyaluran kredit rumah oleh bank. Mayoritas penjualan rumah baru di developer, terutama developer besar, dibiayai oleh bank dengan KPR rumah indent.

Spekulasi harga dan bubble aset properti, itu hal yang sepertinya ingin dikelola oleh BI dengan larangan ini. Kemungkinan BI melihat bahwa sumber spekulasi terjadi di pembelian rumah kedua, sementara pembelian rumah pertama dilakukan murni untuk pemakaian sendiri.

Pengertian KPR Indent

Apa itu itu KPR rumah indent?

Kalau beli rumah baru di developer, Anda pasti sudah bisa memanfaatkan fasilitas KPR rumah, meskipun rumahnya belum jadi dan masih tanah kosong. Nah, inilah yang disebut KPR rumah indent.

Kok bisa bank menyalurkan kredit rumah sementara jaminannya, yaitu rumah, belum ada wujudnya. Bagaimana kalau nanti nasabah menunggak dan rumah belum jadi? Bukannya bank tidak bisa menyita jaminan.

Tidak semua developer bisa menjual rumah ke calon pembeli menggunakan KPR rumah indent. Bank hanya memberikan KPR jenis ini kepada developer yang sudah bekerjasama, artinya sudah di seleksi ketat berdasarkan berbagai indikator dan pertimbangan (mulai dari legalitas, finansial sampai reputasi).

Jika nanti nasabah menunggak dan tidak dapat meneruskan cicilan rumah, sementara rumah masih dalam proses pembuatan dan belum terjadi pengikatan legalitas rumah tersebut kepada bank, developer menjadi penjamin pinjaman tersebut. Rumah tersebut akan di buy-back dan sisa pinjaman dilunasi oleh developer berdasarkan kesepakatan yang sudah dibuat dengan bank sebelumnya. Itulah kenapa, penting bagi bank memastikan kualitas developer dalam hal KPR indent, selain menilai kemampuan membayar nasabah.

Kredit indent berkembang pesat setelah krisis 1998. Sebelum krisis, developer harus membangun rumah dahulu, baru kemudian calon pembeli bisa mengajukan kredit ke bank atas rumah yang sudah jadi tersebut. Adanya kredit ini mendorong pertumbuhan properti rumah baru berlari kencang.

Karena kredit indent ini menguntungkan banyak pihak. Di sisi developer, ekspansi penjualan rumah lebih cepat tanpa perlu tambahan modal untuk membangun dulu. Disisi calon pembeli rumah, pembelian rumah jadi lebih mudah karena tidak perlu menunggu sampai rumah jadi baru kredit KPR. Bagi bank, penyaluran kredit rumah tumbuh lebih cepat, dengan proses yang lebih mudah, tanpa perlu mengorbankan aspek kualitas kredit (ada jaminan dari developer, selain aspek kemampuan bayar nasabah).

Implikasi Larangan KPR Indent Ini

Dampak paling utama adalah penurunan drastis dalam pembelian rumah baru, terutama segmen nasabah yang membeli rumah untuk investasi dan spekulasi karena mereka biasanya membeli rumah kedua. Meskipun mungkin jumlahnya tidak banyak, masalahnya kelompok ini memiliki daya beli paling besar dan menjadi penggerak harga pasar. Tanpa unsur investasi, pasar properti akan sulit tumbuh dan berkembang. Investasi dan spekulasi layaknya oli yang memperlancar dan menggerakkan mesin industri properti.

Akibat dari sini, kemungkinan paling besar adalah peningkatan penjualan di sektor rumah second (bekas). Nasabah beralih melakukan transaksi di rumah second.

Selama ini, di banyak bank, nilai transaksi rumah bekas tidak sebesar transaksi rumah baru karena mungkin pasokan rumah bekas yang terbatas, tidak sebanyak rumah baru, dan kalah promosi dari rumah baru yang lebih gencar dilakukan oleh developer.

Akan tetapi, ini yang perlu digarisbawahi dengan tebal, bahwa jual beli di rumah bekas memiliki profil risiko yang tidak kecil bagi bank. Kejadian risiko kredit dan risiko fraud cukup tinggi terjadi di transaksi rumah bekas.

Itu sebabnya mengapa banyak bank menerapkan aturan kredit rumah yang lebih ketat dan bunga yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. Bunga adalah premi risiko. Jadi, kalau bunga lebih tinggi itu cerminan tingkat risiko yang lebih besar yang dihadapi oleh bank selama ini.

Kenapa Kredit Rumah Bekas Lebih Berisiko

Pertama, kemungkinan transaksi fiktif lebih tinggi di jual – beli rumah bekas karena transaksi lebih melibatkan individual. Di pembelian rumah baru, transaksi dilakukan dengan developer yang background dan reputasinya bisa dicek dan punya status badan hukum yang lebih kuat.

Sementara di jual beli rumah bekas, siapa saja bisa melakukannya dan pengecekan individua juga lebih sulit dilakukan. Oleh karena itu manipulasi transaksi bisa lebih rentan terjadi di rumah second.

Kedua, manipulasi penilaian jaminan dalam proses kredit KPR lebih mudah dilakukan di rumah bekas, yang berujung pada mark-up nilai jaminan. Penilaian jaminan adalah gabungan art & science, sesuatu yang unsur subjektif cukup besar, karenanya unsur manipulasi mudah terjadi. Apalagi di negara kita, yang belum memiliki standard harga rumah second yang dikeluarkan oleh badan resmi, seperti di negara – negara maju.

Di rumah baru, harga rumah sudah standard. Sudah ada price list harga yang dikeluarkan oleh developer yang menjadi patokan bank ketika memberikan kredit. Dan, ini yang penting, bank melakukan seleksi terhadap developer, sehingga jika dikemudian hari bank tahu bahwa developer menetapkan harga rumah yang over valued dari nilai layak rumah tersebut, bank tidak akan bekerjasama dengan developer tersebut. Developer jelas khawatir jika sebuah bank memberhentikan kerjasama pembiayaan rumah, karena itu artinya nama mereka akan buruk di pasar dan sumber pembiayaan bagi calon pembeli rumah mereka menjadi terbatas. Mekanisme ini yang membuat standard harga di rumah baru bisa lebih lebih diandalkan dibandingkan rumah bekas.

Akibatnya, ketidakuratan penilaian jaminan, bank memberikan nilai kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari nilai yang seharusnya, dan ketika nasabah menunggak serta jaminan hendak dijual, bank mengalami kesulitan menjual pada harga yang pantas untuk menutupi kerugian kredit yang macet.

Risiko – risiko kredit rumah bekas tersebut tidak cuma  isapan jempol atau teori semata. Ini terefleksi dari tingkat NPL yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. BI tentu saja bisa melihat data – data ini bank untuk memastikan hal tersebut. Namun, bunga kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari rumah baru sudah menjadi indikasi kuat bahwa kinerja rumah bekas tidak sebaik rumah baru.

Niat BI mengelola risiko bubble aset properti dengan mengendalikan penjualan rumah baru melalui larangan KPR indent untuk rumah kedua perlu kita appresiasi. Ini bagian dari tugas utama BI menjaga stabilisasi sistem keuangan. Namun, BI perlu juga perlu waspada, bahwa ada risiko lain yang mengintip, yang juga bisa mengancam kesehatan bank, yaitu peningkatan risiko dari peningkatan kredit ke rumah bekas. Jangan sampai ini terlewatkan oleh BI.

http://www.duwitmu.com/kpr-indent-dilarang-muncul-risiko-baru

Tahun ini, perbankan dan pengusaha properti tidak bisa tidur nyenyak seperti tahun lalu. Belum selesai beradaptasi dengan aturan LTV yang ketat, mereka kembali harus menghadapi larangan Bank Indonesia (BI) soal KPR indent untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya.

Larang ini KPR indent untuk rumah kedua tercantum dalam SE BI No. 15/40/DKMP (24/09/2013) poin IV.F.2 yang berbunyi “ Bank hanya dapat memberikan fasilitas KPP atau KPP iB jika Properti yang dijadikan agunan telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Kecuali, fasilitas KPP atau KPP iB merupakan fasilitas KPP atau KPP iB pertama bagi debitur atau nasabah dari seluruh fasilitas yang diterima baik di Bank yang sama maupun Bank lainnya

Bisa dipastikan larangan ini akan memangkas penjualan rumah baru di developer, yang ujungnya menurunkan angka penyaluran kredit rumah oleh bank. Mayoritas penjualan rumah baru di developer, terutama developer besar, dibiayai oleh bank dengan KPR rumah indent.

Spekulasi harga dan bubble aset properti, itu hal yang sepertinya ingin dikelola oleh BI dengan larangan ini. Kemungkinan BI melihat bahwa sumber spekulasi terjadi di pembelian rumah kedua, sementara pembelian rumah pertama dilakukan murni untuk pemakaian sendiri.

Pengertian KPR Indent

Apa itu itu KPR rumah indent?

Kalau beli rumah baru di developer, Anda pasti sudah bisa memanfaatkan fasilitas KPR rumah, meskipun rumahnya belum jadi dan masih tanah kosong. Nah, inilah yang disebut KPR rumah indent.

Kok bisa bank menyalurkan kredit rumah sementara jaminannya, yaitu rumah, belum ada wujudnya. Bagaimana kalau nanti nasabah menunggak dan rumah belum jadi? Bukannya bank tidak bisa menyita jaminan.

Tidak semua developer bisa menjual rumah ke calon pembeli menggunakan KPR rumah indent. Bank hanya memberikan KPR jenis ini kepada developer yang sudah bekerjasama, artinya sudah di seleksi ketat berdasarkan berbagai indikator dan pertimbangan (mulai dari legalitas, finansial sampai reputasi).

Jika nanti nasabah menunggak dan tidak dapat meneruskan cicilan rumah, sementara rumah masih dalam proses pembuatan dan belum terjadi pengikatan legalitas rumah tersebut kepada bank, developer menjadi penjamin pinjaman tersebut. Rumah tersebut akan di buy-back dan sisa pinjaman dilunasi oleh developer berdasarkan kesepakatan yang sudah dibuat dengan bank sebelumnya. Itulah kenapa, penting bagi bank memastikan kualitas developer dalam hal KPR indent, selain menilai kemampuan membayar nasabah.

Kredit indent berkembang pesat setelah krisis 1998. Sebelum krisis, developer harus membangun rumah dahulu, baru kemudian calon pembeli bisa mengajukan kredit ke bank atas rumah yang sudah jadi tersebut. Adanya kredit ini mendorong pertumbuhan properti rumah baru berlari kencang.

Karena kredit indent ini menguntungkan banyak pihak. Di sisi developer, ekspansi penjualan rumah lebih cepat tanpa perlu tambahan modal untuk membangun dulu. Disisi calon pembeli rumah, pembelian rumah jadi lebih mudah karena tidak perlu menunggu sampai rumah jadi baru kredit KPR. Bagi bank, penyaluran kredit rumah tumbuh lebih cepat, dengan proses yang lebih mudah, tanpa perlu mengorbankan aspek kualitas kredit (ada jaminan dari developer, selain aspek kemampuan bayar nasabah).

Implikasi Larangan KPR Indent Ini

Dampak paling utama adalah penurunan drastis dalam pembelian rumah baru, terutama segmen nasabah yang membeli rumah untuk investasi dan spekulasi karena mereka biasanya membeli rumah kedua. Meskipun mungkin jumlahnya tidak banyak, masalahnya kelompok ini memiliki daya beli paling besar dan menjadi penggerak harga pasar. Tanpa unsur investasi, pasar properti akan sulit tumbuh dan berkembang. Investasi dan spekulasi layaknya oli yang memperlancar dan menggerakkan mesin industri properti.

Akibat dari sini, kemungkinan paling besar adalah peningkatan penjualan di sektor rumah second (bekas). Nasabah beralih melakukan transaksi di rumah second.

Selama ini, di banyak bank, nilai transaksi rumah bekas tidak sebesar transaksi rumah baru karena mungkin pasokan rumah bekas yang terbatas, tidak sebanyak rumah baru, dan kalah promosi dari rumah baru yang lebih gencar dilakukan oleh developer.

Akan tetapi, ini yang perlu digarisbawahi dengan tebal, bahwa jual beli di rumah bekas memiliki profil risiko yang tidak kecil bagi bank. Kejadian risiko kredit dan risiko fraud cukup tinggi terjadi di transaksi rumah bekas.

Itu sebabnya mengapa banyak bank menerapkan aturan kredit rumah yang lebih ketat dan bunga yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. Bunga adalah premi risiko. Jadi, kalau bunga lebih tinggi itu cerminan tingkat risiko yang lebih besar yang dihadapi oleh bank selama ini.

Kenapa Kredit Rumah Bekas Lebih Berisiko

Pertama, kemungkinan transaksi fiktif lebih tinggi di jual – beli rumah bekas karena transaksi lebih melibatkan individual. Di pembelian rumah baru, transaksi dilakukan dengan developer yang background dan reputasinya bisa dicek dan punya status badan hukum yang lebih kuat.

Sementara di jual beli rumah bekas, siapa saja bisa melakukannya dan pengecekan individua juga lebih sulit dilakukan. Oleh karena itu manipulasi transaksi bisa lebih rentan terjadi di rumah second.

Kedua, manipulasi penilaian jaminan dalam proses kredit KPR lebih mudah dilakukan di rumah bekas, yang berujung pada mark-up nilai jaminan. Penilaian jaminan adalah gabungan art & science, sesuatu yang unsur subjektif cukup besar, karenanya unsur manipulasi mudah terjadi. Apalagi di negara kita, yang belum memiliki standard harga rumah second yang dikeluarkan oleh badan resmi, seperti di negara – negara maju.

Di rumah baru, harga rumah sudah standard. Sudah ada price list harga yang dikeluarkan oleh developer yang menjadi patokan bank ketika memberikan kredit. Dan, ini yang penting, bank melakukan seleksi terhadap developer, sehingga jika dikemudian hari bank tahu bahwa developer menetapkan harga rumah yang over valued dari nilai layak rumah tersebut, bank tidak akan bekerjasama dengan developer tersebut. Developer jelas khawatir jika sebuah bank memberhentikan kerjasama pembiayaan rumah, karena itu artinya nama mereka akan buruk di pasar dan sumber pembiayaan bagi calon pembeli rumah mereka menjadi terbatas. Mekanisme ini yang membuat standard harga di rumah baru bisa lebih lebih diandalkan dibandingkan rumah bekas.

Akibatnya, ketidakuratan penilaian jaminan, bank memberikan nilai kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari nilai yang seharusnya, dan ketika nasabah menunggak serta jaminan hendak dijual, bank mengalami kesulitan menjual pada harga yang pantas untuk menutupi kerugian kredit yang macet.

Risiko – risiko kredit rumah bekas tersebut tidak cuma  isapan jempol atau teori semata. Ini terefleksi dari tingkat NPL yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. BI tentu saja bisa melihat data – data ini bank untuk memastikan hal tersebut. Namun, bunga kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari rumah baru sudah menjadi indikasi kuat bahwa kinerja rumah bekas tidak sebaik rumah baru.

Niat BI mengelola risiko bubble aset properti dengan mengendalikan penjualan rumah baru melalui larangan KPR indent untuk rumah kedua perlu kita appresiasi. Ini bagian dari tugas utama BI menjaga stabilisasi sistem keuangan. Namun, BI perlu juga perlu waspada, bahwa ada risiko lain yang mengintip, yang juga bisa mengancam kesehatan bank, yaitu peningkatan risiko dari peningkatan kredit ke rumah bekas. Jangan sampai ini terlewatkan oleh BI.

http://www.duwitmu.com/kpr-indent-dilarang-muncul-risiko-baru

Beberapa istilah di IKLAN PROPERTI di koran / internet

Karena iklan di koran dan internet mesti bayar dan biayanya tidaklah murah, sedangkan disisi lain space yg tersedia untuk menyampaikan pesan tsb terbatas, maka banyak istilah yg disingkat, dibawah ini ada list bbrp singkatan yg lumrah dan semoga bermanfaat :

A
AJB
= Akta Jual Beli = akad jual beli antara pihak penjual dan pembeli yg dibuat dan disahkan oleh notaris
AHT = Akta Hak Tanggungan, dibuat oleh notaris yg digunakan dalam akad kredit bank
Akta Waris = surat yg dibuat oleh Kelurahan untuk menunjukkan siapa sebenarnya yg berhak sebagai ahli waris dari suatu properti untuk menghindari sengketa dikemudian hari
APHT = Akta Pembebanan Hak Tanggungan, akta yg dibuat oleh notaris yg gunanya adalah nama yg tertera di buku sertifikat tersebut “telah melepaskan haknya untuk sementara” kepada bank karena memiliki kredit dalam jangka waktu tertentu
Apt = apartement

B
BaruRenov
= Baru renovasi, rumahnya seperti baru lagi
BPHTB = Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (pajak yg harus dibayar pembeli tanah sebelum AJB)
BPN = Badan Pertanahan Nasional (lembaga yg mengurusi terbitnya sertifikat)
B/U = butuh uang
BU CPT = butuh uang cepat

C
cck u/ush
= cocok untuk usaha
Cdmn = condominium (apartement mewah)
Cover Note = surat pernyataan notaris yg diakui negara secara sah

D
DP
= Down Payment = Uang Muka

F
FasLkp
= fasilitas lengkap, biasanya berarti ke fasilitas : PDAM, TLP, PLN
Flat = Rusun
FullBgn = Full Bangunan, bangunannya berdiri diatas seluruh luas tanahnya
FullPrbt = Full Perabot, setiap ruang sdh ada perabotnya, dijual bersama rumahnya
FullGipsum = plafon terbuatan dr gypsumboard
FullJati = semua kusen, pintu jendela, rangka atap dari kayu jati
FullKrmk =semua lantai terbuat dr ubin keramik

G
Galvalum
= kuda2 atap dari baja tahan karat

J
Jln kembar
= boulevard, jalan 2 arah dengan dibatasi oleh taman ditengahnya
J CPT = jual cepat
J/K = dijual atau dikontrakkan
J/S = dijual atau disewakan
JRugi = dijual dibawah harga pasaran (biasanya karena butuh uang cepat)

K
kav
= kavling = tanah kosong saja, misal kav7A = kavling no 7A
KPR = Kredit Kepemilikan Rumah
KPR UM 20% = bisa dibeli dgn KPR, Uang Muka minimal 20% dari harga jual
KPA = Kredit Kepemilikan Apartement
KPM = Kredit Multi Guna
KTA = Kredit Tanpa Agunan
Kredit Konstruksi = kredit yg diberikan ke bank untuk membangun (rumah/ruko/gudang dll) dgn jaminan tanah kosong yg dibangun itu sendiri
KSB = Kavling Siap Bangun, jual kavling saja tanpa rumah dan fasilitasnya

L
LT/LB
= Luas Tanah / Luas Bangunan, contoh LT72/LB36= tanah 72m2 & bangunan 36m2

N
NJOP
= Nilai Jual Obyek Pajak, dasar perhitungan jual beli yg ada di SPPT tahun berjalan
NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
Notaris = pejabat profesional yg ditunjuk oleh negara untuk membuat segala macam akta/surat

O
OpenHouse
= rumah tsb bisa dikunjungi, biasanya penghuni sdh pindah dan siap huni
O/H = Open House (lihat atas)
Ovr Krd = over kredit, rumah yg dijual masih nyicil KPR

P
Pav
= Pavilliun = rumah yg terpisah dari rumah induk (biasanya terletak di samping atau belakang)
PBB = Pajak Bumi dan Bangunan
PK = Perjanjian Kredit (disebut juga sbg Akad Kredit, antara Bank dgn Bebitor/penghutang)
PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah = pejabat yg berwenang membuat & mengesahkan AJB, biasanya merujuk ke Notaris atau Camat (sebagai PPAT sementara) apabila di wilayah tsb belum ada Notaris.
PPh = Pajak Penghasilan (pajak yg harus dibayar penjual tanah sebelum AJB)

R
Rmh
= rumah
RmhMwh = rumah mewah
Rmh Tkt = rumah tingkat
Rm Br = rumah baru
Roya = pernyaataan kalau nama yg ada di sertifikat sdh selesai kreditnya , kebalikan dari APHT
Ruko = rumah toko, bangunan biasa terdiri 2 lantai atau lebih (lantai 1 buat usaha, lantai atasnya buat tempat tinggal)
Rukan = rumah kantor, mirip ruko, bedanya lantai 1 bukan buat toko tapi kantor atau seluruh lantainya buat kantor
Rusun = rumah susun
Rusunami = Rumah Susun Hak Milik (diperjual belikan, ada sertifikat HGB di setiap unitnya)
Rusunawa = Rumah Susun Sewa (disewakan per bulan atau pertahun, tidak diperjualbelikan)
RStock = ready stock, ada rumah yg sudah jadi dan siap dihuni
RIndent= rumah masih indent, masih dibangunkan dahulu serah terima bbrp bulan kemudian

S
SHM
= Surat Hak Milik
SHGB = Surat Hak Guna Bangunan (mirip SHM, bedanya setaip 25 tahun sertifikatnya harus diperpanjang di BPN)
SHGU = Surat Hak Guna Usaha (biasanya untuk tanah yg luas beruap : perkebunan, hutan dll)
SHPL = Surat Hak Penggunaan Lahan = mirip kontrak jangka panjang lahan, diatasnya bole dibangun bangunan
SPPT = Surat Penagihan Pajak Tahunan (nilai NJOP ada disini, dibagikan setiap tahun oleh kantor pajak lewat kantor kelurahan)
STTS = Surat Tanda Terima Setoran (setelah membayar PBB tahunan atau melunasi PPh dan BPHTB akan menerima tanda terima ini, dibayarkan di bank yg ditunjuk)
SWH = Solar Water Heater = pemanas air dgn tenaga matahari

T
tanah ngantong
= tanah sebelah belakang lahan ini lebih lebar dari pada tanah depan yg menghadap jalan, biasanya dipercaya membawa hoky
Tandon = bak penampung air, bisa terbuat dr beton, tembok, stainless steel atau fiberglass
Tlp PDAM 2200W = ada fasilitas Tlp-nya, ada air PDAM dan listrik PLN dgn daya 2200 watt
TP = tanpa perantara (dijual/diiklankan langsung oleh pemilik, tidak lewat broker/makelar)

W
WH
= Water Heater = pemanas air

ada contoh contoh kalimat singkatan yg perlu diketahui (variablenya silahkan ditentukan sendiri) , misalnya :
2,5LT = 2 1/2 lantai = bangunan terdiri atas 2 lantai, lantai ketiganya separo terdiri atas atap biasa (genteng, asbes, seng) separonya lagi berupa cor beton yg bisa dipakai buat jemuran dan tandon air
3KT 2KM 1DP 1KP = 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1 dapur, 1 kamar pembantu
7,5×21 = lebar tanah (yg menghadap jalan) 7,5m dan panjang (ke belakangnya) 21m

 

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

Contoh Surat Pengajuan Keberatan Kenaikan Suku Bunga

Kepada Yth,
Customer Services KPR
Di Tempat

Dengan Hormat,

Terkait dengan surat pemberitahuan kenaikan suku dengan no (Isi nomer surat dari Bank), yang kami terima pada tanggal (Tulis tanggal), dengan ini kami mengajukan KEBERATAN atas kenaikan suku bunga tersebut, untuk itu kami mohon adanya peninjauan kembali. Besar harapan kami bahwa Bank bisa menilai secara bijaksana akan kemampuan kami. Sehingga suku bunga yang nantinya ditentukan tidak akan memberatkan kami sebagai debitur dan nasabah.

Demikian Surat Keberatan ini kami ajukan, kami mohon kepada staff costumer service KPR untuk dapat menindaklanjuti pernyataan KEBERATAN kami. Atas perhatiannya kami mengucapkan terima kasih.

Jakarta, ……… [Tahun]

Hormat kami

(Nama debitur)

Cara Mengubah Status HGB Ke SHM

Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada.

Tidak sedikit orang mengeluhkan cara mengurus status Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Sebagian keluhan itu mengeluh biaya yang dikeluarkan, maupun sistem administrasinya. Perlu Anda ketahui, dasar hukum pengubahan seritifkat adalah Keputusan Menteri Negara atau  Kepala BPN No 6 tahun 1998.

Status SHM tentunya lebih tinggi ketimbang HGB. HGB memiliki masa berlaku waktu tertentu, misalnya 20 tahun atau 30 tahun. Masa berlaku HGB, harus diperpanjang dan tentunya memerlukan biaya. Sementara SHM tak terbatas waktu. Dengan demikian, agar tak direpotkan oleh urusan perpanjangan HGB yang masa berlakunya habis, ada baiknya Anda meng-SHM-kan rumah Anda.

Anda bisa mengubah status properti Anda dengan melakukan pengurusan pada Kantor Pertanahan di wilayah tanah itu berada. Nah, jika Anda mengurus sendiri berikut beberapa syarat yang perlu diketahui dalam mengubah status rumah :

1.  Sertifikat asli HGB yang akan diubah status. Sebagai langkah awal, menyiapkan sertifikat asli HGB yang akan diubah. Tanpa sertifikat ini, upaya untuk     mengubah status akan sia-sia. Oleh karena itu perlu disiapkan lebih awal, dengan meng-copysertifikat HGB.

2.  Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Sertifikat ini perlu Anda siapkan. Hal ini berguna sebagai bukti legalitas yang memperbolehkan tanah digunakan untuk mendirikan bangunan.

3.  Fotokopi identitas diri. Melampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) sebagai keterangan identitas pengajuan Anda.

4.  Fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang terakhir. Lampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas tanah dan luas bangunan yang kena pajak.

5.  Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Surat ini sebelumnya sudah diproses sebelum Anda mengajukan pengubahan status sertifikat HGB menjadi SHM. Ketika surat ini sudah ada, segeralah di-copy untuk beberapa lembar. Dan lampirkan yang asli bersama dengan lampiran lain.

6.  Membayar Biaya Peningkatan HGB Menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – Rp60 juta). Sebagai gambaran, untuk tanah seluas 100 meter persegi di Jakarta dengan NJOP sebesar Rp1 juta per meter persegi, Anda mesti membayar Rp800.000. Perlu diingat, angka variabel tergantung daerahnya. Misalnya, Jakarta angka variabelnya sebesar Rp60 juta. Tangerang sebesar Rp50 juta dan Bekasi sebesar Rp30 juta.

7.  Atau praktisnya Anda bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM. Tentunya Anda harus siapkan dana sekitar Rp1 juta hingga Rp3 juta untuk jasa notaris itu.

Haryanto

http://www.rumah123.com/berita-properti-1330-id.html

Hati Hati, DP KPR Tinggi Jadi Trik Marketing Pengembang

DP RUMAH. PENGEMBANG. bea-indonesia.org _ Jakarta. Banyak pertimbangan seseorang untuk memilih dan akhirnya membeli sebuah rumah yang mereka idamkan. Mulai dari pertimbangan harga, jarak dekat dengan tempat kerja, lokasi yang nyaman dan lain-lain.

Nah, belakangan ini ada aturan soal batas minimal uang muka (DP) kredit rumah minimal 30% yang diatur oleh Bank Indonesia (BI). Kesempatan ini rupanya menjadi trik pemasaran kalangan pengembang untuk mendorong konsumen segera membeli unit-unit rumah.

Para tenaga marketing pengembang seolah-seolah mengingatkan konsumen sekarang waktu yang tepat untuk membeli rumah dengan DP yang ringan sebelum berlakunya aturan tersebut. Maklum saja, saat ini konsumen masih bisa membayar DP 20%, 10% atau bahkan tanpa DP sebelum aturan itu berlaku 15 Juni 2012.

Berdasarkan penulusuran di beberapa proyek hunian properti, trik semacam ini juga dilakukan para tenaga marketing salah satu pengemang di kawasan Maruyung, Depok, Jawa Barat.

“Cepat Pak sekarang ambil, sebelum DP-nya 30%, sekarang masih bisa 10% loh,” kata tenaga penjual itu.

Sekilas memang alasannya cukup rasional,namun apabila konsumen mau jeli, ketentuan DP minimal 30% itu sebenarnya tak berlaku untuk semua tipe rumah. BI hanya memberlakukan ketentuan bagi rumah dengan luas bangunan di atas 70 m2. Jadi pada dasarnya bagi konsumen yang akan membeli rumah tipe 60, 45, atau pun hanya 36 maka tak akan berpengaruh termasuk kredit rumah subsidi atau FLPP.

Begitu juga hasil penulusuran di lokasi pengembang lainnya, seperti di kawasan Sawangan, Depok. Beberapa tenaga marketing begitu mayakinkan konsumen soal aturan itu, padahal bagi konsumen yang belum begitu mengerti, bisa-bisa terpengaruh tanpa pikir-pikir sebelum membeli rumah akhirnya menyesal kemudian.

“Pokoknya nanti DP-nya minimal 30%, saya baca di koran seperti itu, sekarang saja sebelum makin tinggi,” kata tenaga penjual itu.

Jadi bagi konsumen yang membeli rumah, alasan DP ringan memang juga menjadi pertimbangan, namun jangan sampai karena terlalu tergesa-gesa rumah idaman yang diinginkan ternyata setelah disadari jauh dari tempat kerja, spesifikasinya tak seperti yang dinginkan, dan masih banyak lainnya yang tak sesuai.

Ketentuan DP pada KPR diatur dalam Surat Edaran (SE) BI Nomor 14/10/DPNP per 15 Maret 2012 tentang penerapan manajemen risiko pada bank yang melakukan pemberian kredit kepemilikan rumah (KPR) dan kredit kendaraan bermotor (KKB). Aturan ini berlaku efektif 15 Juni 2012.

Kebijakan tersebut dilakukan melalui penetapan besaran Loan to Value (LTV) untuk KPR. LTV merupakan angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan pada saat awal pemberian kredit.

Sebagai ilustrasi misalkan saja harga rumah Rp 100 juta. Maka bank maksimal dapat memberikan pembiayaan Rp 70 juta seiring dengan rasio LTV yang sebesar 70%. Oleh karena itu, nasabah mesti mempunyai dana sekitar Rp 30 juta untuk DP atau self financing.

LTV paling tinggi 70% untuk kredit kepemilikan rumah dengan kriteria tipe bangunan di atas 70 m2. Pengaturan mengenai LTV hanya untuk rumah komersial, atau dikecualikan terhadap KPR dalam rangka pelaksanaan program perumahan pemerintah atau rumah bersubsidi.~~

[ detik.com/ bea-indonesia.org ]
http://bea-indonesia.org/index.php?option=com_content&view=article&id=824%3Ahati-hati-dp-kpr-tinggi-jadi-trik-marketing-pengembang&catid=40%3Aheadline&Itemid=133&lang=en

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 253 other followers