Masalah Konsumen Perumahan dan Solusinya (3)

Posted on

Untuk mendapatkan hunian yang tepat Anda harus melihat sekian banyak rumah sebelum memilih satu di antaranya.

Guna meminimalisir kemungkinan serah terima rumah meleset, beli rumah di perumahan yang memiliki legalitas lengkap. Lihat ke lokasi, apakah proses pematangan tanahnya sudah berjalan. Cek secara berkala progress pembangunan rumah. Sesuaikan pembayaran dengan progress. Pembelian tunai hanya layak untuk rumah siap huni.
Khusus apartemen sebaiknya beli yang sudah jadi. Baik juga bila developernya anggota asosiasi seperti REI dan Apersi. Jadi, kalau ada masalah bisa minta bantuan asosiasi untuk mendisiplinkan anggotanya.
Pastikan jadwal serah terima rumah tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan AJB. Sudah mulai ada developer yang berani menerakan jadwal serah terima dalam tanggal, bukan hanya bulan.
Jangan menerima saja klausul dalam PPJB karena sering menempatkan konsumen dalam posisi lemah. Misalnya, bila terlambat mencicil didenda satu permil per hari. Sebaliknya, kalau serah terima rumah telat, developer hanya dikenai pinalti terbatas. Bila hak dan kewajiban para pihak tidak seimbang, jangan ragu meminta developer memperbaikinya.
Pastikan Anda meneken PPJB dengan developer atau pihak lain yang dikuasakan developer. Sebaiknya proses PPJB juga dilakukan di hadapan notaris/PPAT yang Anda pilih atau dari developer. Minta draft PPJB sebelum membayar uang muka. Tak perlu khawatir transaksi batal karena kecerewetan Anda. Masih banyak pilihan rumah lain.

5. Spesifikasi bangunan tidak sesuai janji
Dalam brosur developer hanya menyebutkan spesifikasi material secara umum. Tapi, kini sudah ada beberapa yang berani mencantumkan merek dalam PPJB. Bila memungkinkan beli rumah di perumahan seperti itu. Kalau tidak, minta developer menyebutkan spesifikasi material itu dalam PPJB atau AJB. Cek pembangunan rumah untuk memastikan spesifikasi bangunannya memang sesuai janji. Bila melenceng sejak awal Anda bisa mengoreksi.

6. Bangunan tidak rapi
Problem ini terkait kualitas pemborong yang dipakai developer, dan kita belum memiliki sistem pemeringkatan kontraktor. Karena itu yang bisa dilakukan, melihat finishing rumah contoh, rumah yang sudah jadi, atau rumah di proyek developer sebelumnya (kalau ada).
Kiat lain dengan mencek proses pembangunan rumah, sehingga Anda tahu kualitas pengerjaannya dan bisa segera mengoreksi bila ada yang tidak memuaskan. Kalau kualitas rumah tetap tidak sesuai janji, jangan mau meneken berita acara serah terima.

7. Pembangunan tidak sesuai konsep awal
Pengembangan perumahan memiliki master plan (rencana induk) dan site plan (rencana tapak yang lebih detail). Tapi, master plan dan site plan hanya informasi peruntukan lahan: permukiman, fasilitas termasuk ruang terbuka, prasarana dan utilitas seperti jalan, selokan, dan jaringan listrik.
Konsep pengembangan perumahan tidak tergambar di master plan. Developer bisa membangun dengan konsep apapun sepanjang tidak menyalahi master plan dan site plan. Mungkin ada fasilitas yang wajib disediakan seperti sekolah, klinik, dan rumah ibadah. Tapi, boleh jadi developer hanya wajib menyediakan lahan. Sementara fasilitas seperti mal atau club house bersifat opsional.
Karena itu kalau developer berkoar akan mengembangkan rumah taman bergaya klasik dilengkapi club house, tak ada yang bisa Anda pegang kecuali komitmennya. Yang diperjanjikan dalam PPJB dan AJB hanya rumah. Upaya yang bisa dilakukan agar janji itu dipenuhi, adalah dengan membeli di perumahan yang dikembangkan developer dengan reputasi cukup baik.
Selebihanya lebih baik berkonsentrasi memastikan posisi rumah: jauh dari gardu listrik, tidak di bawah saluran listrik tegangan tinggi, tidak akan tergusur jalan tol, dan lain-lain. Untuk itu cek langsung ke lokasi karena semua itu tidak tergambar di master plan.

8. Ukuran kaveling tidak sesuai sertifikat
Kasus ini biasanya terjadi pada kaveling sudut (hook) atau di pinggir blok yang memiliki sisa tanah. Untuk menangkalnya, lihat denah kaveling hasil pengukuran kantor pertanahan. Tanyakan juga sistem developer menghitung luas bangunannya. Kalau kurang yakin, minta diukur ulang. Kekurangan hingga lima persen masih bisa ditoleransi.
Pastikan ukuran kaveling resmi tercantum dalam PPJB dan AJB termasuk posisinya di site plan. Untuk itu tambahkan klausul sanksi bagi developer bila saat serah terima, luas kaveling tidak sesuai AJB. Lakukan transaksi di hadapan notaris/PPAT. Sebaiknya beli rumah dengan fasilitas KPR karena bank akan ikut memastikan luas kaveling dan bangunannya.

9. Kaveling dipindahkan tanpa persetujuan konsumen
Masalah ini bisa diantisipasi dengan meminta developer menambahkan klausul pemindahan posisi kaveling dalam PPJB. Untuk itu di PPJB pastikan posisi kaveling Anda sesuai site plan.

10. Komplain tidak ditanggapi selama masa garansi
Ini juga bisa diatur dalam PPJB. Sampaikan komplain secara lisan dan tertulis, dan pastikan developer menerimanya. Bila tidak ditanggapi, tak ada salahnya menulis surat di koran, meminta bantuan asosiasi developer, atau bahkan membawa kasusnya ke badan penyelesaian sengketa konsumen (BPSK) atau YLKI.
Problem juga bisa diminimalisir dengan mencek proses pembangunan, agar Anda mengetahui sejak dini potensi masalah pada rumah dan segera meminta developer mengatasinya. Cek secara seksama kondisi rumah sebelum serah terima, termasuk kondisi utilitasnya.

11. Pengelolaan lingkungan tidak memuaskan
Selama masa pengembangan, pengelolaan lingkungan biasanya ditangani estate management yang dibentuk developer, didukung estate regulation berikut iuran pengelolaan (IPL)-nya. Anda bisa melihat kualitas pengelolaan dan estate regulation itu saat membeli rumah.
Bila kurang sreg Anda bisa mencari rumah lain, atau meneruskan transaksi dan bersama penghuni lain membentuk perhimpunan untuk mendesakkan perbaikan. Dalam hal ini harus jelas standar pengelolaan lingkungan yang diinginkan, karena akan berujung pada nilai iuran yang harus dibayar.
Selain itu dengan standar yang jelas, puas atau tidak puas lebih terang ukurannya. Yang repot sering di sebuah perumahan baru sedikit yang mendiami rumahnya, sehingga banyak pemilik menunggak iuran yang berdampak pada pengelolaan lingkungan. Karena itu upayakan membeli rumah di perumahan yang banyak dihuni dan bukan sekedar ajang investasi.

12. Banyak rumah beralih fungsi
Masalah ini juga efektif diatasi bila ada persatuan warga. Pasalnya, developer pun kesulitan mencegahnya karena rumah sudah menjadi milik penghuni. Sebaiknya ada kesepakatan warga untuk tidak mengubah peruntukan rumah, karena bukan hanya melanggar tapi juga mengganggu penghuni lain.
Bila ada yang bandel, selain kepada developer, sampaikan juga keluhan ke pemerintah setempat yang berwenang meluruskannya. Hal serupa juga perlu dilakukan terhadap perubahan bentuk rumah. Baik juga meminta developer mengatur tegas soal alih fungsi dan renovasi rumah itu dalam estate regulation.

13. Fasilitas tidak direalisasikan
Masalah ini sudah dibahas di bagian ketujuh. Yang bisa Anda tanyakan hanya fasilitas yang wajib disediakan sesuai dengan master plan, dan mengadukan ke pemerintah setempat bila developer tidak merealisasikannya. Fasilitas selebihnya tergantung komitmen developer yang sulit dituntut secara hukum bila tidak dibangun.

14. Perumahan terendam banjir
Lazimnya setiap perumahan sudah memperhitungkan potensi banjir. Kontrol terhadap kemungkinan itu berada di tangan pemda yang menerbitkan izin. Biasanya patokan yang dipakai adalah peil (ukuran ketinggian) banjir setempat. Jadi, tanyakan kepada developer peil banjir itu.
Tanya juga warga di sekitar perumahan mengenai kondisi kawasan, apakah tergenang saat hujan lebat atau tidak. Lihat posisi perumahan terhadap aliran sungai, apakah cukup dekat dan cukup tinggi, dan apakah air bisa dilepas dengan leluasa ke sungai dan selokan. Perumahan mestinya dilengkapi drainase memadai dan areal resapan seperti ruang terbuka dan sumur resapan yang terpelihara cukup baik.
Dalam sebagian kasus banjir lebih disebabkan oleh buruknya pengelolaan kota dan rusaknya area resapan air di hulu. Tapi, baik juga menyimpan brosur berisi janji-janji developer sampai rumah selesai dibangun dan dihuni. Jadi, bila perumahan kebanjiran ada bahan untuk menuntut.

15. Developer tidak membangun rumah
Problem ini terjadi kalau membeli rumah di perumahan yang tidak jelas legalitasnya. Karena itu saat membeli yang pertama dicek adalah legalitasnya. Supaya lebih aman beli dengan KPR karena bank akan ikut menelisik legalitas dan reputasi developer. Bisa saja legalitas lengkap tapi konsep perumahan terlalu muluk sehingga pengembangannya macet.
Pegangan Anda hanya track record developer, dengan menelusuri proyek-proyek sebelumnya dan animo konsumen terhadap proyek-proyek itu. Kalau cukup diminati berarti developernya relatif terpercaya. Melelahkan, memang proses mencari rumah. Jangan heran dalam dunia real estate dikenal rumus: melihat 100 rumah, menawar 10 unit, menghitung harga tiga di antaranya, sebelum memutuskan membeli satu. Yoenazh K Azhar, Bunga Pertiwi

http://www.housing-estate.com/index.php?option=com_content&task=view&id=1413&Itemid=50

About these ads

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s